等了几年的楼花终于交房，很多人恨不得马上搬进去。不过新房入住的第一年，其实是一个需要认真“磨合”的阶段：房子在慢慢干透、轻微沉降，各种设备第一次跑完四季，而 Tarion 保修也有严格的时间节点，错过了就不好补。
这篇按时间顺序来讲：收房前要准备什么、拿钥匙当天查什么、入住第一个月做什么，然后是新房最常见的几类问题、湿度怎么控制、Tarion 表格什么时候交、怎么和开发商沟通维修，最后单独讲一下公寓楼花的入住期。
收房前：提前一到两个月开始准备
1. PDI 验房
交房前开发商会安排 PDI（Pre-Delivery Inspection），你和开发商代表一起逐间检查，把问题写进 PDI 表格。这份表格是以后保修申请的重要依据。
- 你去不了的话，可以委托别人代去，需要填 Tarion 的委托表格（Appointment of Designate）。
- 每个问题都拍照，写清楚位置。
- 签字前逐条核对。交房时书面接受的表面瑕疵，Tarion 之后一般不再保修，所以划痕、凹坑一定要当场写进去。
PDI 的详细清单可以看《The Complete Guide to Toronto Pre-Construction: Choosing a Project, Deposits, Costs, Risks, Delays and Assignments》。
2. 房屋保险
贷款银行通常要求交房当天就有保险，律师也会要保险证明。独立屋和镇屋买的是房屋保险，公寓单位买的是 Condo 单位保险（大楼本身由公寓管理处投保）。具体要买哪种、保额多少，请直接问保险公司或保险经纪，并把开发商给的地址、交房日期提前告诉他们。
3. 水、电、燃气、网络开户
- 电和燃气：新房在交房前一般由开发商开着，交房后要转到你名下。提前问开发商或律师：哪些需要你自己开户、从哪一天开始计费。
- 水：独立屋和镇屋一般由市政府按户收费，公寓多数包含在管理费里，也有单独计量的楼，要看具体大楼。
- 网络：新社区和新大楼的网络线路有时开通得晚，建议提前一个月预约安装，问清楚哪几家公司已经接入。
- 拍下所有表的读数：交房当天拍水表、电表、燃气表的照片，避免账单起算日期有争议。
4. 搬家和电梯
公寓搬家几乎都要提前预约货梯，有的大楼要交押金、限定时段。新楼刚交房时，同一层可能有几十户同时搬，越早约越好。独立屋要留意新社区的道路是否还在施工、大车能不能进。
收房当天：拿钥匙之后先查这些
| 项目 | 要确认的内容 |
|---|---|
| 钥匙和门禁 | 钥匙数量、车库遥控器、信箱钥匙、公寓门禁卡和 Fob |
| PDI 问题 | PDI 表格上的问题哪些已经修好，没修好的拍照记录 |
| 新的损坏 | PDI 之后有没有新增的划痕、墙面碰伤（其他工人还在进出） |
| 水 | 每个水龙头冷热水、马桶、下水，水槽下面有没有渗水 |
| 电 | 灯、插座、电箱标签，GFCI 插座能不能复位 |
| 暖通 | 暖气或空调能否启动，恒温器能不能设置 |
| 合同物品 | 电器、灯具、地板和橱柜颜色是否和选样单一致 |
| 文件 | 设备说明书、保修卡、Tarion 保修相关文件 |
当天发现的新问题，同样拍照并写邮件告诉开发商，留下书面记录。
入住第一个月要做的 6 件事
1. 测试烟雾报警器和一氧化碳报警器
按安省规定，每个家庭每一层和每个睡眠区外都要有能正常工作的烟雾报警器，不符合规定可能被开 $360 罚单。
一氧化碳（CO）报警器从 2026 年 1 月 1 日起有新规：房子有燃气设备、壁炉或连体车库的，每个睡眠区旁边和每一层（包括没有卧室的楼层）都要装。公寓单位也有对应要求。
新房一般已经装好，但我建议入住后自己按一次测试键，确认每一层都有、都会响。之后每月测试一次，每年换电池，烟雾报警器 10 年更换。
2. 换锁或重新配锁芯
施工期间，很多工人、销售和物业人员都可能接触过钥匙。独立屋和镇屋入住后，我通常建议请锁匠重新配锁芯（Rekey），费用比整套换锁低。公寓单位的门锁能不能自己换，先问物业，有的大楼要求统一的锁具。
3. 整理说明书，登记设备保修
电器、暖炉、热水器、空调通常有各自厂家的保修，有的需要在一定时间内登记才生效。建议建一个文件夹（纸质或电子），放：
- 各设备的型号、序列号、保修登记确认
- PDI 表格、交房文件、Tarion 表格提交记录
- 和开发商的所有邮件
4. 搞清楚热水器
先确认热水器是买断的还是租的。GTA 很多新房的热水器是租赁的，每月费用会出现在账单上，合同条款和退租方式要看清楚。再看一下它的类型（储水式还是即热式），以及燃气或电。
5. 了解暖通系统和新风
- 暖炉滤网：找到位置，记下尺寸，一般每 1–3 个月检查或更换，以说明书为准。
- HRV/ERV（新风换气机）：很多新房都有，负责持续换气、帮助排湿。不少人入住后从没开过，新房阶段尤其要用起来。
- 恒温器：学会设置风扇模式（Auto 和 ON），后面控湿会用到。
6. 记下总水阀和电箱的位置
万一漏水或跳闸，你要能马上找到总水阀和电箱。建议全家人都知道在哪里。
新房为什么湿，第一年怎么控湿
湿气从哪里来
- 混凝土、木材、石膏板和油漆里都含有大量水分，需要时间慢慢散发，尤其是混凝土地面和基础。
- 施工期间遇到下雨，水汽被封在房子里。
- 新房密封性好，湿气不容易自然散出去。
需要特别注意的是，Tarion 明确写明：业主没有保持足够通风，导致的潮湿和冷凝损坏，不在保修范围内。所以控湿不只是为了住得舒服，也关系到保修。
怎么做
- 多开窗通风：天气和周边施工情况允许时，白天开窗换气，也能帮助散掉油漆和新材料的气味。
- 周边还在施工、灰尘大：打开卫生间排风扇，同时把恒温器的风扇（Fan）设置为 ON，让全屋空气循环，从地下室带到楼上，再由排风扇排出。有 HRV/ERV 的一起开。
- 夏天交房：开空调，或在地下室放一台除湿机。
- 冬天交房：留意窗户内侧是否长时间结露，有的话说明室内太湿，及时擦干并加强通风。
- 头一两个冬天，加湿器可以少开或不开，让房子先慢慢干透。
- 买一个湿度计。室内湿度一般建议维持在 30%–50%，冬天室外很冷时偏向低一些，窗户结露就是信号。
新房第一年常见的问题
新房在第一年会经历干燥收缩和轻微沉降，出现一些小问题很正常。关键是分清哪些是正常现象，哪些要及时提交。
| 问题 | 常见原因 | 我的建议 |
|---|---|---|
| 钉子冒头（Nail Pops） | 木材干燥收缩 | 拍照记录，集中在后面的表格里提交；是否保修以 Tarion 判断为准 |
| 干墙细裂缝 | 收缩、沉降，多在门窗角 | 细裂多属正常收缩；裂缝变宽、变长或门窗跟着变形要尽快提交 |
| 门关不严、窗不好开 | 门框和墙体轻微变形 | 记录下来，请开发商调整 |
| 地板起拱、接缝变大 | 湿度变化 | 先控湿，持续变形要提交 |
| 车库地面、门口台阶下沉 | 回填土沉降 | 拍照并标注日期，持续观察 |
| 外墙填缝开裂 | 收缩、气温变化 | 门窗四周的填缝开裂会导致进水，要提交 |
| 地下室墙面返潮、地面有水 | 混凝土还在干燥，或真正渗水 | 先通风除湿；有积水、水渍反复出现，按渗水问题提交 |
另外两个容易被忽略的地方：
- 外墙和地面的距离：如果回填土太高、直接贴着砖墙，长期会损坏砖面，要在保修期内提出来。
- 地下室装修：Tarion 不保修业主自己做的改动，以及由此引起的问题。我通常建议地下室先观察一段时间，经历过一个春天融雪期再决定装修；装修前先确认对保修的影响，并保留装修前的照片。
Tarion 保修：范围和表格时间
三档保修范围
| 保修期 | 主要范围 |
|---|---|
| 1 年 | 材料和工艺问题，房子要符合建筑规范，没有违反 Ontario Building Code 的问题 |
| 2 年 | 地下室或基础渗水，门窗和外墙漏水，水、电、暖通系统问题，外墙材料脱落等 |
| 7 年 | 重大结构缺陷 |
表格什么时候交
2024 年 5 月 1 日起交房（入住）的房子，Tarion 把以前的“30 天表格”改成了三张第一年表格。所有表格都通过 Tarion 的 MyHome 网站提交。
| 表格 | 时间（从交房或入住那天算） |
|---|---|
| Initial Form | 第 1 天开始填写，第 41 天自动提交 |
| Mid-Year Form | 第 42 天开始填写，第 183 天自动提交 |
| Year-End Form | 第 183 天开始填写，第 365 天自动提交 |
| Second-Year Form | 第二年内任何时候 |
| Major Structural Defect Form | 第二年以后、7 年以内 |
我建议的做法是：入住后就登录 MyHome，看到问题随时加进当期的表格，不要等到最后一天才回忆。
Tarion 一般不保修的情况
- 正常磨损
- 建材干燥后的正常收缩
- 业主没有保持通风，造成的潮湿或冷凝损坏
- 业主或访客造成的损坏
- 业主自己做的改动、增减
- 交房时已书面接受的表面瑕疵
和开发商沟通维修的方法
- 一切用书面。电话里说好的事，挂了电话后发一封邮件确认。
- 一个问题一张照片，写清位置和日期，例如“二楼主卧窗框左下角填缝开裂，10 月 5 日发现”。
- 问题同时进 Tarion 表格。只告诉开发商、不提交表格，等于没有在 Tarion 留记录。
- 配合预约维修。开发商在每张表格提交后一般有 120 天维修期，要给他们进门的机会，拒绝进门可能影响后续申请。
- 维修后检查并记录，没修好的写进下一张表格。
- 必要时申请调解。维修期过后问题还没解决，可以向 Tarion 申请调解（Conciliation），由 Tarion 派人上门评估。2026 年申请费是 $282.50（含 HST），只要有一项被认定属于保修范围就会退还。申请窗口有时间限制，请以 Tarion 官网为准。
漏水、没有暖气、断水断电这类紧急问题，先联系开发商的紧急维修电话，同时保留记录。
公寓楼花：入住期（Occupancy）的特殊事项
公寓楼花交房分两步：先入住（Occupancy），大楼注册后再过户（Final Closing）。入住期的几点要特别留意：
- 保修从入住那天算，不是从过户那天。表格时间要按入住日期来算。
- 单位内的问题自己提交，走廊、大堂、电梯、车库等公共区域的问题，由公寓管理方处理公共区域的保修。
- 每月要交入住费，由未付房款的利息、估算的地税和管理费组成，不抵扣房价。
- 大楼还在收尾：公共设施可能没开放，电梯可能和施工共用，搬家要更早预约。
- 保险从入住开始就要有.
- 报警器和通风同样适用：公寓单位的烟雾、一氧化碳报警器要求和控湿通风，和独立屋一样要做。
常见问题
1. 我错过了 Initial Form 的时间怎么办？
不用太担心，问题可以加进 Mid-Year Form 或 Year-End Form。但越早提交，开发商越早开始维修期，所以发现问题还是尽快加进去。
2. PDI 表格上写过的问题，还要再提交吗？
要。PDI 表格是交房时的状态记录，入住时还没修好的，要在 Tarion 保修表格里再提交一次。
3. 钉子冒头和墙面细裂一定会修吗？
不一定。建材干燥后的正常收缩不在 Tarion 保修范围内，是否属于缺陷要看 Tarion 的施工标准。建议照常记录和提交，由开发商和 Tarion 判断。
4. 可以第一年就装修地下室吗？
可以，没有统一规定禁止。但你自己的改动不在保修范围内，而且装修后很难观察基础和墙面的情况。建议先经历一个融雪期，装修前确认对保修的影响。
5. 新房要不要自己再请验房师？
很多买家会在 PDI 或第一年结束前请验房师看一次，帮你找出自己没注意到的问题，再一起写进表格。这是自愿的，费用自付。
6. 公寓单位的保修是从入住还是过户开始？
从入住期开始那天算。
7. 新房地下室有点潮，是不是漏水？
第一年地下室返潮很常见，多数是混凝土还在干燥。先通风、开除湿机观察两三周；如果有明显积水、水渍越来越大，或下雨后加重，要按渗水问题提交。
延伸阅读
- 《The Complete Guide to Toronto Pre-Construction: Choosing a Project, Deposits, Costs, Risks, Delays and Assignments》
- 《Home Fire Safety: Alarms, Wiring, Dryers and Fireplaces》
- 《Home Heating and Energy Systems: Furnaces, Heat Pumps, Boilers and the Equipment in Your Basement》
- 《Basement Leaks Explained: Common Causes, Interior vs. Exterior Repairs, and What to Check When Buying》
楼花收房是一个容易忙乱的阶段。如果你即将交房，欢迎预约免费咨询，我可以和你一起做 PDI 检查，帮你把要提交的问题整理清楚。
具体保修条款和表格时间以 Tarion 官网最新规定为准，消防报警器要求以安省政府官网为准。