换房的家庭最常问我：“我应该先买新房，还是先卖旧房？”两种顺序都有人成功，关键是看你的资金状况和当时的市场。
两种顺序，一张表看懂
| 先买后卖 | 先卖后买 | |
|---|---|---|
| 最大的风险 | 旧房卖得慢或卖价低，同时负担两套房子 | 一时找不到合适的房子，需要过渡住处 |
| 预算是否清楚 | 买新房时，旧房能卖多少还是估计 | 买新房时，卖房款已经确定 |
| 时间压力在哪边 | 卖旧房时有压力，容易在价格上让步 | 买新房时有压力，容易仓促决定 |
| 更适合的市场 | 旧房好卖、成交快的时候 | 市场慢、房子需要较长时间才卖出的时候 |
| 主要额外成本 | 双重持有成本，可能的过渡贷款利息 | 短租、仓储、两次搬家 |
先买后卖
好处：可以从容挑选新房，不用担心卖了旧房却没地方住。
风险：如果旧房卖得慢，或者卖价低于预期，你可能要同时负担两份房贷，甚至影响新房交房的资金。
适合：
- 市场热、旧房容易卖出的时候
- 手上有足够的资金或贷款额度，即使旧房暂时没卖掉也能完成新房交割
- 对新房的要求很具体，需要时间找
先算“最坏情况”
选择先买后卖之前，我会请你算一笔账：如果新房交房时，旧房还没卖掉，你每个月要多付多少钱，最多能撑几个月？
举个例子，假设旧房的情况是：
| 项目 | 每月（假设） |
|---|---|
| 房贷月供 | $2,800 |
| 地税 | $500 |
| 房屋保险 | $150 |
| 水、电、燃气 | $300 |
| 合计 | $3,750 |
如果旧房比计划晚 3 个月卖出，额外支出就是 $11,250；晚 6 个月就是 $22,500。另外还要想到，房子卖得越慢，你越可能在价格上让步。这些数字只是演示，请用你自己的实际开支来算。
还有一个更关键的问题：新房交割时的首付从哪里来？**如果首付主要靠旧房的卖房款，而旧房还没有确定卖出，你可能连新房的交割都完成不了，这就不只是多付几个月开支的问题了。所以先买后卖之前，一定要先和银行或贷款经纪确认：在旧房没卖出的情况下，你能不能拿到新房的贷款、首付能不能凑齐。
先卖后买
好处：先确定旧房能拿回多少钱，买新房时预算清楚，没有背两份贷款的风险。
风险：如果一时找不到合适的房子，可能需要短租过渡，或者在时间压力下仓促决定。
适合：
- 市场慢、房子需要较长时间才能卖出
- 新房的首付主要依赖旧房的卖房款
- 对新房的要求比较灵活
先卖后买的几种过渡方式
如果旧房卖了、新房还没着落，常见的过渡方式有：
- 争取较长的交房期：卖旧房时，把交房日期定得远一些，给自己留出找房的时间。在买家不着急入住的情况下，这是成本最低的办法。
- 短租：租一套带家具的公寓或房子过渡。要留意短租的租期、价格和押金，提前找好。
- 和家人同住：如果条件允许，这是最省钱的选择。
市场冷热怎么影响选择
- 市场热的时候：旧房好卖，但新房也难买。先买后卖的风险相对较小；如果先卖，可能面临在竞争中买不到房的压力。
- 市场慢的时候：旧房可能要挂一段时间，新房选择多、可以慢慢谈。先卖后买通常更稳妥。
- 市场在变化的时候：最难判断。这时候我会更多参考你所在社区和目标社区近期的成交速度，而不是整体市场的新闻。旧房所在的细分市场和新房所在的细分市场，冷热可能并不一样。
降低风险的几种做法
1. 把交房日期安排好
卖旧房时，可以争取一个较长或较灵活的交房期；买新房时，尽量让新房交房日期落在旧房交房之后的几天到几周内。这样既有时间搬家，也不用长时间背两份贷款。
为什么建议新房晚几天：如果两套房子同一天交房，旧房的卖房款要先到账，才能用于新房的交割，中间任何一个环节延误，都可能影响另一边。留出几天缓冲，搬家也从容得多。如果两边交易请同一位律师处理，沟通会更顺畅。
2. 过渡贷款（Bridge Financing）
如果新房先交房、旧房后交房，而且旧房已经确定卖出（合同没有未满足的条件），很多银行可以提供过渡贷款，用旧房的卖房款临时补上新房的首付。过渡贷款期限一般不长，利率通常高于普通房贷，具体要和银行或贷款经纪确认。
注意：如果旧房还没卖出，一般拿不到过渡贷款。
以 RBC 的说明为例，过渡贷款常见期限约 6 个月，也有从 90 天到 12 个月或更长的，成本通常比普通房贷高，各家条件差别也比较大，以贷款机构为准。
举个例子：假设新房 6 月 1 日交房，需要 $300,000 首付；旧房已经确定卖出，7 月 15 日交房。这中间 45 天，可以申请一笔过渡贷款补上新房的首付，等旧房交房后，用卖房款一次还清。这期间要付的是过渡贷款的利息和可能的手续费，金额请让银行提前算清楚。
3. 在买房 Offer 里加卖房条件
可以在买新房的 Offer 中加入“以卖出旧房为条件”。这样能保护你，但在竞争激烈的市场里，卖家往往不太愿意接受这样的条件。
卖家如果愿意接受，通常会要求加一个 Escape Clause：他的房子可以继续推广，如果收到另一份满意的 Offer，会书面通知你，你要在合同约定的时限内决定是去掉卖房条件、确定购买，还是退出。所以加了卖房条件之后，你的旧房最好已经上市、价格合理，并且你心里清楚：如果被通知，是否有能力去掉条件。
4. 提前和银行沟通
现有房贷能不能转到新房上、提前还款罚金多少、新房能批多少贷款，最好在开始看房之前就问清楚。
房贷转移（Porting）是换房时值得问的一项：它可以让你把现在的利率和合同条件带到新房上，可能免掉或减少提前还款罚金。不过 Porting 通常有时间要求，例如旧房和新房交房之间要在一定期限内完成，新房贷款也要重新审批，具体以银行为准。卖房会产生哪些费用，可以看《How Much Does It Cost to Sell a Home in Toronto? A Seller's Cost Checklist》。
5. 先把旧房准备好
即使你决定先买，也可以先把旧房的整理、维修和拍照准备好。新房一旦确定，旧房可以在一两周内上市，缩短双重持有的时间。
6. 准备一个备用方案
无论选择哪种顺序，都先想好“如果不顺利怎么办”：旧房三个月没卖掉，是降价还是继续等？新房一直找不到，最多租多久？提前想清楚，到时候就不会在压力下做决定。
一个参考时间线
下面是先卖后买、两边交房衔接的一个参考安排，实际时间按你的情况调整：
| 时间 | 事项 |
|---|---|
| 第 1–2 周 | 问银行罚金和 Porting，确认新房贷款预批；我做旧房的 CMA |
| 第 3–6 周 | 整理旧房、拍照、上市；同时开始看新房 |
| 旧房签约 | 交房日期定在 60–90 天后，给买新房留时间 |
| 签约后几周内 | 确定新房，交房日期落在旧房交房后几天 |
| 交房前 2 周 | 请律师准备两边文件，预约搬家 |
一个真实的例子
我有一位住在 Vaughan 的客人，一家人想换到 Patterson 社区的大房子。他们选择了先买后卖：
- 新房是打算住几十年的家，最重要的是买到真正满意的那一套，不想因为急着卖旧房而将就；
- 旧房维护好、总价低，在市场上更容易出手；
- 开始看房之前，银行已经批好了贷款，即使旧房晚一点卖掉，资金也接得上。
最后他们先拿下了心仪的房子，再从容地卖掉旧房。这个顺序适合他们，是因为三个条件同时具备：明确的目标社区、好卖的旧房、提前落实的贷款。
我的建议
先算清楚三件事：旧房大概能卖多少、到手多少；新房的预算是多少；如果两边时间对不上，你最多能承受多长时间的双重开支。想清楚这些，顺序就容易选了。
在开始之前，可以对照这份清单：
- 旧房的估价和到手金额估算
- 现有房贷的罚金、到期日、能否 Porting
- 新房的贷款预批金额和首付来源
- 每月双重持有成本，以及你能承受的最长时间
- 过渡住处的备选方案和费用
- 两边交易的律师
常见问题
换房一定要请同一个经纪吗？
不一定，但同一个经纪同时处理买和卖，能更好地协调两边的定价、交房日期和谈判节奏。
过渡贷款能借多少？
一般和旧房已确定的卖房款挂钩，具体额度、期限和费用以贷款机构为准。前提是旧房已经确定卖出。
新房和旧房能不能同一天交房？
可以，但风险较高。旧房的房款要先到账，才能用于新房交割，任何一边延误都会影响另一边。如果条件允许，我更建议留出几天缓冲。
先买后卖，旧房一直卖不掉怎么办？
先找原因：价格、展示还是市场。必要时及时调整价格，或者评估出租过渡是否可行。在开始之前就想好这个预案，会让你更从容。
先卖后买，交房期一般能争取多长？
要看买家的需要。很多买家也需要时间卖自己的房子或安排贷款，较长的交房期并不少见。在 Offer 谈判时，交房日期本身就是可以交换的条件。
换房时要交两次土地转让税吗？
土地转让税是买家交的，卖旧房不用交，买新房时要交。在多伦多市买房还要另交市土地转让税，可以参考《Ontario Land Transfer Tax: How It's Calculated and Why Toronto Buyers Pay Twice》。
延伸阅读
- 《Toronto Home Seller's Handbook: From Pricing to Closing》
- 《How Much Does It Cost to Sell a Home in Toronto? A Seller's Cost Checklist》
- 《Beyond the Down Payment: What Else Do You Need to Budget for When Buying in Toronto?》
如果你正在计划换房，欢迎预约免费咨询。我可以同时帮你评估旧房的价值，并规划新房的预算和时间安排。
本文仅供参考，贷款条件以贷款机构为准，法律问题请以律师意见为准。