Ontario Land Transfer Tax: How It's Calculated and Why Toronto Buyers Pay Twice

更新于 2026 年 10 月 29 日

在安省买房，交房时买家要一次性缴纳土地转让税（Land Transfer Tax，LTT）。新房、二手房都要交，由买方承担，卖家不用付。

房子在多伦多市以外（例如 Markham、Richmond Hill、Vaughan、Mississauga），只交省税.
房子在多伦多市以内，要交省税加多伦多市税，相当于交两份。

土地转让税不能贷款，一般要用现金在交割前打到律师的信托账户，是首付之外最大的一笔交割费用。很多第一次买房的人只准备了首付，到签约后才发现还差一两万甚至更多。这篇文章把税率、算法、首次购房退税和交税流程一次讲清楚。

土地转让税按什么算

土地转让税按成交价计算，不是按地税评估值（CVA），也不是按挂牌价。按安省政府的说明，计税基数通常是买家支付的价款，再加上买家承接的贷款余额（如果有的话）。

税率是分段累进的，和个人所得税的思路一样：房价被切成几段，每一段乘以自己的税率，最后加起来。并不是整套房价乘以最高的那个税率。

安省土地转让税税率（2026 年现行）

房价区间	税率
首 $55,000	0.5%
$55,000–$250,000	1.0%
$250,000–$400,000	1.5%
$400,000–$2,000,000	2.0%
$2,000,000 以上（含一至两户独立住宅的）	2.5%

最后一档的 2.5% 只适用于有一到两户住宅的物业中超过 200 万的部分，其他物业超过 40 万的部分按 2.0% 计算。

多伦多市土地转让税税率（2026 年 4 月 1 日起）

200 万以下的部分和省税相同；300 万以上的住宅，税率明显更高：

房价区间	税率
首 $55,000	0.5%
$55,000–$250,000	1.0%
$250,000–$400,000	1.5%
$400,000–$2,000,000	2.0%
$2,000,000–$3,000,000	2.5%
$3,000,000–$4,000,000	4.40%
$4,000,000–$5,000,000	5.45%
$5,000,000–$10,000,000	6.50%
$10,000,000–$20,000,000	7.55%
$20,000,000 以上	8.60%

以上是一至两户住宅适用的税率。这张豪宅档税率表是多伦多市从 2026 年 4 月 1 日起适用的版本，更早的交易适用当时的税率，以律师按适用日期计算为准。

怎么计算：三个算例

下面都用假设的 80 万房子来算，帮你看清楚地区和首次购房身份对税额的影响。

算例一：$800,000 的独立屋在 Markham（只交省税）

区间	计算	税额
首 $55,000	$55,000 × 0.5%	$275
$55,000–$250,000	$195,000 × 1.0%	$1,950
$250,000–$400,000	$150,000 × 1.5%	$2,250
$400,000–$800,000	$400,000 × 2.0%	$8,000
省税合计		$12,475

Markham 不在多伦多市内，所以只交这一份，$12,475.

算例二：$800,000 的房子在多伦多市（省税 + 市税）

80 万在 200 万以下，市税的分段和税率与省税完全相同：

省税：$12,475
多伦多市税：$275 + $1,950 + $2,250 + $8,000 = $12,475
合计 $24,950

同样 80 万，在多伦多比在 Markham 多交 $12,475。这也是很多预算有限的买家会把多伦多周边城市一起看的原因之一。

算例三：首次购房者各算一次

假设买家符合省和多伦多市的首次购房退税条件：

	Markham $800,000	多伦多 $800,000
省税	$12,475	$12,475
减：省首次购房退税	−$4,000	−$4,000
多伦多市税	无	$12,475
减：多伦多首次购房退税	无	−$4,475
实际缴纳	$8,475	$16,475

也就是说，首次购房者在多伦多买 80 万的房子，两份退税合计能省 $8,475，但仍然要交 $16,475。退税是“最高额度”，不是按比例打折，房价越高，退税占的比例越小。

补充：退税能覆盖多少房价

省退税最高 $4,000，大约相当于 $368,333 以内的房子的全部省税。
多伦多退税最高 $4,475，正好等于 $400,000 房子的全部市税（安省政府官网的算例：40 万的房子税额是 $4,475）。

再举一个小一点的例子：首次购房者在多伦多买 50 万的公寓，省税和市税各是 $275 + $1,950 + $2,250 + $2,000 = $6,475，合计 $12,950；减去 $8,475 的退税，实际只需缴纳 $4,475.

豪宅档举例：$3,500,000 的独立屋在多伦多

省税：

$275 + $1,950 + $2,250 = $4,475（首 40 万）
$400,000–$2,000,000：$1,600,000 × 2.0% = $32,000
$2,000,000–$3,500,000：$1,500,000 × 2.5% = $37,500
省税合计 $73,975

多伦多市税：

首 40 万：$4,475
$400,000–$2,000,000：$1,600,000 × 2.0% = $32,000
$2,000,000–$3,000,000：$1,000,000 × 2.5% = $25,000
$3,000,000–$3,500,000：$500,000 × 4.40% = $22,000
市税合计 $83,475

两项合计 $157,450，大约是房价的 4.5%。300 万以上这一档，市税已经明显高于省税。

首次购房退税：条件和常见误区

基本条件

按安省政府的规定，申请省首次购房退税需要同时满足：

年满 18 岁；
加拿大公民或永久居民（多伦多市的退税允许在交房后 18 个月内成为永久居民）；
交房后 9 个月内入住，作为自己的主要住所；
从未在世界任何地方拥有过住宅，包括部分产权；
已婚或同居伴侣的，配偶在你们成为配偶期间也没有拥有过住宅。

新房和二手房都适用。多伦多市的首次购房退税条件和省里基本一致。

常见误区

误区一：“在加拿大没买过房，就是首次购房者。”
不对。条件是“世界任何地方”。在国内或其他国家名下有过房子，哪怕已经卖掉，也不符合。

误区二：“我只占一小部分产权，不算拥有过。”
部分产权也算。比如以前和父母一起在房产证上署名，即使只占很小的比例，通常也会影响资格。

误区三：“首次购房的定义各处都一样。”
联邦的 FHSA 首次购房储蓄账户、RRSP 买房计划等，对“首次购房者”的定义和土地转让税退税不一样，不能互相套用。能用 FHSA，不代表一定能拿土地转让税退税。

误区四：“买来出租也能退。”
必须在 9 个月内自己入住作为主要住所。买来出租、给父母或孩子住而自己不住，不符合。

误区五：“退税要等交完税再慢慢申请。”
大多数情况下，律师在交割登记时直接申请、直接抵扣，买家只需要准备差额。如果交割时没有申请，省税退税可以在登记后 18 个月内向安省财政部补申请。

配偶曾经有房，还能退吗？

这是我被问得最多的问题之一，分几种情况：

情况	能不能退
配偶在和你结婚（或同居）期间拥有过住宅	夫妻双方都不能退
配偶在认识你之前有房，并在成为配偶之前已经卖掉	有机会符合，需要满足官方的具体条件，请律师确认
两人共同购买，其中一人以前有过房（不是配偶关系）	通常只有符合条件的那个人，按他的产权比例退税，请律师确认

“配偶”按税务规定理解，不只是法律上的婚姻，同居关系也可能算在内。如果你的情况比较复杂，签约前就把双方的置业历史告诉律师，让律师先判断，不要等交割那几天才发现拿不到退税，预算出现缺口。

新房和楼花什么时候交？

安省的土地转让税在产权登记时缴纳。所以：

二手房：交割当天登记，交割当天缴纳。
楼花公寓：很多楼花有一段临时入住期（Interim Occupancy），这段时间你已经搬进去、每月付临时占用费，但产权还没有登记到你名下。土地转让税要等到最终交割、产权登记的时候才交，不是拿钥匙那天。
楼花独立屋、镇屋：通常拿钥匙和产权登记在同一天，交房当天缴纳。

楼花还有两点要注意：

新房的计税价格可能受到 HST 退税转让给开发商等安排的影响，具体由律师按合同计算。
买新房要交 13% 的 HST，自住买家通常可以申请新房退税。按安省 2026 年的规定，省级部分可退 75%，最高 $24,000。首次购房者买新房是否还有额外的税务优惠，请以最新的联邦和省政府规定为准。详见《The Complete Guide to Toronto Pre-Construction: Choosing a Project, Deposits, Costs, Risks, Delays and Assignments》。

楼花从签约到交房往往要好几年，税率可能会调整。以最终交割时律师按当时适用的规定计算为准。

谁来算、谁来交？

在安省，土地转让税由买家的房产律师计算和代缴，买家不用自己去政府交。一般流程是：

签约后：把 Offer 发给律师，同时告诉律师你是不是首次购房者、是否有配偶、以前在任何地方有没有房。
交割前一周左右：律师出一份交割结算单（Statement of Adjustments 和律师的资金清单），列出土地转让税、律师费、地税和管理费的分摊等。
交割前：你把首付余额加上交割费用（包括土地转让税）转到律师的信托账户。
交割当天：律师在电子登记系统里登记产权，同时缴纳省税（以及多伦多的市税），申请首次购房退税的会在这里直接抵扣。

申请首次购房退税时，你需要在律师那里签署声明，确认自己符合条件。声明不实的，政府可以追回退税，还可能有处罚，所以一定要如实告诉律师。

还要留意：非居民投机税（NRST）

非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST）适用于全省，税率是房价的 25%。对象是非加拿大公民或永久居民的个人、外国公司和部分信托。
NRST 是在土地转让税之外另外交的。如果房子在多伦多，还要再加多伦多市税。
部分人在符合条件时可以申请退税或豁免，条件比较具体，请咨询律师。
目前联邦的海外买家禁令仍然有效，很多非居民买家在 NRST 之前首先要看自己能不能买，见《Canada's Foreign Buyer Ban: Who Can't Buy and Who Can (2026 Update)》。

小结

买房地区	要交的土地转让税	首次购房最高退税
多伦多市	省税 + 多伦多市税	$4,000 + $4,475 = $8,475
大多伦多其他城市	只交省税	$4,000

我的建议

看房前就把土地转让税算进预算。 我通常建议买家按“首付 + 土地转让税 + 约 1.5% 的其他交割费用”来准备现金，不要只盯着首付。
在多伦多市边界附近看房时，先确认地址属于哪个城市。 比如 Steeles 大道两边，一边是多伦多，一边是 Markham 或 Vaughan，税差可能上万。
首次购房资格有疑问，签约前问律师。 尤其是海外有过房、配偶有过房、和家人共同持有的情况。
楼花买家，按最终交割年份重新估算一次。 签约时的估算只是参考。

常见问题

土地转让税可以加进房贷吗？

不可以。土地转让税要在交割时用现金支付，银行批的贷款只覆盖房价减去首付的部分。

买家和卖家谁付土地转让税？

买家付。卖家有自己的费用，比如经纪佣金和律师费，但不付土地转让税。

我住在 North York 或 Scarborough，算多伦多市吗？

算。North York、Scarborough、Etobicoke、East York、York 都属于多伦多市，要交两份。Markham、Richmond Hill、Vaughan、Mississauga 等不属于多伦多市，只交省税。

我是工签或学签，可以申请首次购房退税吗？

省的首次购房退税要求是加拿大公民或永久居民。多伦多市的退税对在 18 个月内成为永久居民的人有一定的宽限。非公民或永久居民在安省买住宅，还可能要交 25% 的 NRST，并且要先确认是否受联邦海外买家禁令限制。具体请咨询律师。

夫妻一起买房，退税可以拿两份吗？

不可以。退税按每套房、每笔交易计算，最高额度就是省 $4,000、多伦多 $4,475，不会因为两个人购买就翻倍。

首次购房退税交割时忘了申请，还能补吗？

省税的退税可以在登记后 18 个月内向安省财政部申请。多伦多市的退税也有申请期限，请以多伦多市官网为准，尽量在交割时由律师一并办理。

买楼花转让（Assignment），土地转让税怎么算？

楼花转让的最终买家在交割登记时缴纳土地转让税，计税基数会涉及原合同价格和转让费等，算法比较复杂，请律师计算。

父母赠与或加名，要交土地转让税吗？

家庭成员之间的产权转移有一些豁免情形（例如配偶之间的转移），但不是所有赠与或加名都免税，而且可能影响以后的首次购房资格。请在操作前咨询律师。

延伸阅读

土地转让税是买房时最大的一笔额外支出之一，一定要提前算进预算。想估算你的购房总成本，欢迎找我免费咨询。

本文仅供参考，交割时以律师计算为准。税率和退税以安省政府和多伦多市官网为准（截至 2026 年 10 月）。