很多持工签、学签的朋友问我：“我现在能在加拿大买房吗？”这个问题要分两层看：一是联邦的海外买家禁令（能不能买），二是安省的非居民投机税 NRST（买了要不要多交 25%）。这两项规定经常被混在一起，但适用的人、地区、房产类型和例外都不一样。这篇文章把两者分开讲清楚，最后附一张自查表，方便你先做一个初步判断。
需要先说明：以下内容是 2026 年 10 月根据联邦政府、CMHC 和安省政府公开资料整理的一般性介绍，仅供参考，以律师意见为准。你的具体身份是否符合例外，一定要在签 Offer 之前请律师确认。
海外买家禁令是什么
联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）从 2023 年 1 月 1 日开始实施，原定两年。2024 年 2 月 4 日，联邦政府宣布延长两年，目前定于 2027 年 1 月 1 日到期.
截至 2026 年 10 月，我在联邦政府和 CMHC 官网上没有查到再次延长或提前结束的公告。到期前后会不会有新的安排，以官方最新公告为准，我会在“每周地产”里及时更新。
谁是“非加拿大人”
- 个人：不是加拿大公民、不是永久居民，也不是按《印第安法》（Indian Act）注册的人。
- 公司和实体：按联邦或省法律成立、不在加拿大证券交易所上市、并且由非加拿大人“控制”的公司或实体。2023 年修订后，“控制”的门槛是持有 10% 或以上的股权价值或投票权，或实际控制。
- 上市公司不在限制范围内。
换句话说，判断标准是身份，不是住在哪里。长期住在海外的加拿大公民或 PR，不受这项禁令限制；人在加拿大但只持有临时身份的人，原则上受限制，除非符合例外。
管哪些房产
- 三个居住单位或以下的住宅建筑，包括独立屋、半独立的一半、镇屋和公寓单位。
- 四个单位或以上的住宅楼不在范围内。
- 空地：2023 年 3 月 27 日起，住宅和混合用途的空地不再受限。
管哪些地区
禁令只适用于统计局划定的人口普查都会区（CMA）和人口普查聚居区（CA）。CMA 是总人口 10 万以上、核心区人口 5 万以上的地区；CA 是核心区人口 1 万以上的地区。大多伦多地区都在范围内。
CMA 和 CA 以外的地区不受禁令限制，但边界不一定和市镇边界一致。想确认某个地址，可以用 CMHC 官网提供的地址查询地图，输入地址就能看到是否在范围内。
哪些情况不算“购买”
根据 CMHC 的说明，以下情况不算禁令所说的购买：
- 因离婚、分居、赠与或继承取得房产权益；
- 租房自住；
- 贷款方行使抵押权（例如法拍收房）；
- 以开发为目的购买住宅物业。
另外，在 2023 年 1 月 1 日之前已经签订、有约束力的购买合同，即使交房在之后，也可以继续完成。
主要的例外情况
以下每一项都有具体条件，我把 CMHC 公布的要点列出来。
工签持有人
- 持有有效工签，或者按移民法规获准在加拿大工作；
- 购买时工签或工作授权的剩余有效期在 183 天或以上；
- 在禁令期间没有买过其他住宅物业.
2023 年 3 月修订前，工签持有人还需要满足在加拿大的工作年限和报税要求，这些要求已经取消。所以现在判断的重点是“签约购买那一天工签还剩多久”。工签快到期、续签还在处理中的情况，请一定先问律师。
国际学生
条件比工签严格得多，需要同时满足：
- 在指定教育机构（DLI）就读获准的课程；
- 购买前 5 个纳税年度都在加拿大报了税；
- 购买前 5 个日历年里，每年在加拿大实际居住至少 244 天；
- 在禁令期间没有买过其他住宅物业；
- 购买价格不超过 50 万加元.
实际上，刚来加拿大一两年的留学生通常还不满足 5 年的条件。
难民和受保护人士
- 已获得难民保护或受保护人士身份的人；
- 难民申请已被认定符合资格、并已转交难民保护庭（RPD）的申请人；
- 因国际危机、按人道主义公共政策获得临时居民身份的人。
配偶或同居伴侣共同购买
和以下身份的配偶或同居伴侣一起买，可以例外：加拿大公民、永久居民、按《印第安法》注册的人，或者本身不受禁令限制的非加拿大人。
注意这里只说配偶或同居伴侣。和父母、兄弟姐妹、朋友一起买，不在这项例外里。
外交人员
在加拿大获认可的外国使领馆成员，持有加拿大礼宾司长有效认可的护照，可以例外。
Other
- CMA 和 CA 以外的房产；
- 以开发为目的的购买；
- 空地；
- 与《1982 年宪法》第 35 条所承认的原住民权利冲突的情况，禁令不适用。
2023 年 3 月的修订改了什么
2023 年 3 月 27 日，联邦政府公布并当天实施了四项修订，这也是我当时那期视频讲的内容：
| 修订 | 修订前 | 修订后 |
|---|---|---|
| 工签持有人 | 需要满足在加拿大工作年限、报税等条件 | 购买时工签剩余 183 天以上、禁令期间没有买过其他住宅即可 |
| 空地 | 住宅和混合用途空地也受限 | 不再受限，可以用于包括住宅开发在内的任何用途 |
| 开发用途 | 不允许 | 非加拿大人可以为开发目的购买住宅物业；非加拿大人控制的上市实体也纳入例外 |
| 公司控股门槛 | 非加拿大人持股 3% 就算“控制” | 提高到 10% |
违规的后果
- 违规购买的非加拿大人，以及明知是违规购买仍然协助的人，一经定罪，可被处以最高 1 万加元的罚款；
- 法院还可以下令出售该房产。
协助的一方可能包括经纪、律师等专业人士。所以如果你的身份比较特殊，正规的经纪和律师在交易前都会要求你提供身份文件，这不是为难你，而是双方都需要确认交易合规。
安省的非居民投机税（NRST）
即使你符合禁令的例外、可以买，在安省买住宅时，还要看 NRST。根据安省政府官网（2026 年 10 月核实）：
- 税率：房价的 25%（2022 年 10 月 25 日起的转让），在普通土地转让税之外另外缴纳。
- 地区：全省适用，不分城市还是小镇。
- 谁要交：外国实体（不是加拿大公民或永久居民的个人、外国公司）以及应税受托人。按《印第安法》注册的原住民不算外国人。
- 什么房产：含 1 到 6 户独栋住宅单位的土地，例如独立屋、镇屋、公寓单位、双拼到六拼。2024 年 3 月 27 日起，单独购买的公寓车位和储物间也包括在内。
- 怎么算：按房价计算。只要买方中有任何一个人是外国实体，就按全部房价计税，不是只按那个人的份额。
豁免和退税
- 豁免：符合条件的省提名人士（通过安省省提名项目 OINP 获得提名）、受保护人士，以及公民、永久居民、提名人士或受保护人士的配偶，在满足条件时可以申请豁免。
- PR 退税：如果买方在产权登记后 4 年内成为永久居民，可以申请退税。
- 申请豁免和退税都需要提交证明文件，而且有时间要求，具体以安省财政部的最新规定为准。
举个例子
假设一位持工签、剩余有效期一年的买家，在 Markham 买一套 70 万加元的公寓单位，自己一个人买，在禁令期间没买过其他住宅：
- 禁令：一般符合工签例外，可以买。
- NRST：700,000 × 25% = 175,000 加元，交房时要另外准备。
- 此外还有安省土地转让税和其他交房费用。
- 如果之后 4 年内拿到 PR，可以按规定申请 NRST 退税，但这笔钱是先交、后申请退，买房时的现金流要按“先交”来规划。
很多人只看到“工签可以买了”，没有把这 17.5 万算进预算，这是我最常提醒的一点。
禁令和 NRST 对比
| 项目 | 联邦海外买家禁令 | 安省 NRST |
|---|---|---|
| 性质 | 禁止购买（能不能买） | 额外税费（买了多交多少） |
| 管辖 | 联邦 | 安省 |
| 适用的人 | 非公民、非 PR、非《印第安法》注册人士，及其控制的公司 | 外国个人、外国公司、应税受托人 |
| 地区 | 只限 CMA 和 CA | 全省 |
| 房产 | 3 个单位或以下的住宅 | 1–6 户独栋住宅单位，含单独购买的公寓车位和储物间 |
| 工签持有人 | 符合条件可以买 | 一般要交 25% |
| International Students | 条件很严，满足可以买 | 一般要交 25% |
| 配偶是公民或 PR | 共同购买可以例外 | 符合条件可以豁免 |
| 难民、受保护人士 | 可以例外 | 符合条件可以豁免 |
| 有效期 | 目前定于 2027 年 1 月 1 日到期 | 没有到期日 |
一句话总结：禁令决定你能不能买，NRST 决定你要不要多交 25%。即使禁令到期，NRST 仍然存在。
“我能不能买”自查表
以下是按身份做的初步判断，适用于在禁令范围内（例如大多伦多地区）购买三个单位以下的住宅。结论只是一般情况，每个人的具体条件都需要律师确认.
| 你的身份 | 禁令下能不能买 | 安省 NRST |
|---|---|---|
| 加拿大公民（住在加拿大或海外） | 一般可以 | 一般不用交 |
| 永久居民 | 一般可以 | 一般不用交 |
| 按《印第安法》注册的人士 | 一般可以 | 一般不用交 |
| 工签持有人，购买时剩余 183 天以上，禁令期间没买过住宅 | 一般可以 | 一般要交 25% |
| 工签持有人，剩余不足 183 天 | 一般不可以 | — |
| 工签持有人，禁令期间已经买过一套 | 一般不可以 | — |
| 国际学生，满足 5 年报税、每年 244 天、房价 50 万以下等条件 | 需律师确认 | 一般要交 25% |
| 国际学生，不满足上述条件 | 一般不可以 | — |
| 与公民或 PR 配偶、同居伴侣共同购买 | 一般可以 | 可能豁免，需律师确认 |
| 已获难民保护或受保护人士身份 | 一般可以 | 可能豁免，需律师确认 |
| 难民申请已转交 RPD | 需律师确认 | 需律师确认 |
| 外交人员 | 需律师确认 | 需律师确认 |
| 已递交 PR 申请、尚未获批 | 按当前身份判断 | 按当前身份判断，之后可能可以申请退税 |
| 游客身份，或住在海外的非公民、非 PR | 一般不可以 | — |
| 非加拿大人持股 10% 以上的私人公司 | 一般不可以 | — |
如果房产在 CMA 和 CA 以外，或者是四个单位以上的物业，禁令一般不适用，但 NRST 仍可能适用，同样需要律师确认。
常见误区
误区一：“工签能买了，就和 PR 一样”
能买不等于不用多交钱。在安省，工签和学签身份买住宅一般要交 25% 的 NRST，豁免条件和工签无关。
误区二：“去小镇买就没事了”
小镇可能在 CMA、CA 之外，不受禁令限制，但 NRST 是全省适用的。而且很多看起来像小镇的地方其实在 CMA 或 CA 范围内，一定要用 CMHC 的地图查具体地址。
误区三：“拉上有 PR 的家人一起买就行”
禁令的例外只包括配偶或同居伴侣。和父母、兄弟姐妹、朋友共同买，不适用这项例外。NRST 方面，只要有一个买方是外国实体，就按全部房价计税。
误区四：“买四拼就不受影响”
四个单位以上的住宅不在禁令范围内，但 NRST 管到 6 户，四拼到六拼仍然要看 NRST。
误区五：“2027 年一到期就可以随便买”
到期后会不会再延长、有没有新规定，要看届时联邦政府的公告。而且 NRST 不受联邦禁令到期影响。
误区六：“租房也受限制”
不会。禁令只管购买，租房自住不受影响。
我的建议
- 先确认身份：对照上面的自查表，把你的签证、工签有效期、报税记录、在加拿大的居住天数整理好，带着文件去找律师确认。
- 查地址：看中的房子先用 CMHC 地图确认是否在禁令范围内。
- 把 NRST 算进预算：如果不符合 NRST 豁免，按房价 25% 准备现金，再加上土地转让税等交房费用。
- 注意时间点：工签剩余天数是按购买时计算的；楼花从签约到交房时间很长，禁令和 NRST 分别在哪个时间点判断、交房前身份变化怎么处理，一定要在签约前请律师看。
- PR 在进行中：可以和律师、贷款经纪一起讨论买房时间的安排，以及先交 NRST 再申请退税对现金流的影响。
- 贷款也要提前问：临时身份买家的贷款条件和首付要求可能和 PR 不同，建议先拿到贷款预批。
常见问题
禁令 2027 年 1 月 1 日之后还会延长吗？
截至 2026 年 10 月，我没有在联邦政府和 CMHC 官网上查到再次延长的公告。是否延长以官方最新公告为准，我会在“每周地产”里更新。
工签只剩 5 个月，可以先签 Offer 吗？
按 CMHC 的说明，工签例外要求购买时剩余有效期在 183 天或以上，5 个月一般不满足。续签或其他特殊情况，请先问律师再签。
我是留学生，父母可以帮我买吗？
如果父母也不是公民或 PR，他们同样受禁令限制。留学生自己买，需要同时满足 5 年报税、每年居住 244 天、房价 50 万以下等条件，大多数在读学生不容易满足。具体请咨询律师。
配偶是 PR，我是工签，买房要交 NRST 吗？
禁令方面，和 PR 配偶共同购买属于例外。NRST 方面，公民或 PR 的配偶在符合条件时可以申请豁免，需要提供相关证明。是否符合，请律师确认。
买了之后拿到 PR，NRST 能退吗？
按安省政府的规定，产权登记后 4 年内成为永久居民，可以申请 PR 退税，需要按要求提交申请和证明文件。
我是加拿大公民但住在海外，可以买吗？
禁令和 NRST 都按公民或 PR 身份判断，不看你住在哪里，所以一般不受这两项限制。但海外居住可能涉及贷款条件和税务问题，建议另外咨询贷款经纪和会计师。
可以买公寓车位或储物间吗？
单独的车位和储物间是否受禁令限制，要请律师确认。NRST 方面，2024 年 3 月 27 日起，单独购买的公寓车位和储物间也要交 NRST。
违规买了会怎样？
违规的买家和明知违规仍协助的人，可被处以最高 1 万加元罚款，法院还可以下令出售房产。所以身份有疑问时，一定先确认再签。
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以上内容仅供参考，以律师意见为准。
禁令到期前后政策可能会有变化，我会在“每周地产”里及时更新。如果你是工签或学签身份，想了解自己能不能买房、预算该怎么准备，欢迎预约免费咨询，我可以帮你梳理情况，并介绍熟悉这方面的律师给你。