很多买家只算了首付，结果到交房前才发现还有一连串费用。一般建议在首付之外，再预留房价的 3%–5%。在多伦多市内买房，因为要交两份土地转让税，往往要往上限靠。
下面我按付款的先后，讲清楚每一笔钱是什么、什么时候付。
先看全貌：钱在什么时候付出去
很多人以为所有费用都是交房那天才付，其实时间是分散的。有些钱在 Offer 被接受后 24 小时内就要拿出来。
| 阶段 | 要付的钱 | 付给谁 |
|---|---|---|
| 下 Offer 前后 | 验房费 | 验房师 |
| Offer 被接受后 24 小时内 | 定金 | 卖方经纪公司的信托账户 |
| 履行条件期间 | 估价费（如果银行要求你付） | 银行或估价公司 |
| 交房前几天 | 首付余额、土地转让税、律师费和杂费、产权保险、调整项 | 买方律师的信托账户 |
| 交房前 | 房屋保险首期 | 保险公司 |
| 交房后 | 搬家、家具、基本维修，水电燃气开户 | 各服务商 |
我建议把这张表和你的现金到账时间对一下。如果钱在投资账户、定期存款里，或者需要从海外汇过来，要提前安排，不要等律师催款才去转。
1. 定金（Deposit）
Offer 被接受后，通常要在 24 小时内把定金交到卖方经纪公司的信托账户。金额常见是房价的 5% 左右，可以通过增加定金的比例去增强offer的竞争力，但大多数情况下不需要。定金一般用银行汇票（Bank Draft）或电汇的形式支付。
定金在交房时会算作首付的一部分，不是额外的钱，但它是最早要拿出来的一大笔现金。比如买 $100万的房子，5% 就是 $50,000。下 Offer 前，先确认这笔钱已经在你能随时动用的账户里，并了解你银行的单日转账上限。
2. 土地转让税（Land Transfer Tax）
最大的一笔额外支出，而且一般不能加进贷款，要用现金付。安省所有地区都要交省税；在多伦多市内还要再交一份市税。Markham、Richmond Hill、Vaughan 等约克区城市，以及 Mississauga、Oakville 等多伦多市以外的地方，只交省税。
2026 年现行税率（一至两户的住宅）
| 房价区间 | 安省税率 | 多伦多市税率 |
|---|---|---|
| $55,000 以下的部分 | 0.5% | 0.5% |
| $55,000–$250,000 的部分 | 1.0% | 1.0% |
| $250,000–$400,000 的部分 | 1.5% | 1.5% |
| $400,000–$200 万的部分 | 2.0% | 2.0% |
| $200 万以上的部分 | 2.5% | 2.5%（$300 万以上更高） |
多伦多市从 2026 年 4 月 1 日起，对 $300 万以上的住宅提高了市税税率，买高价房的要单独算。
首次购房者退税
- 安省：最多退 $4,000。
- 多伦多市：最多再退 $4,475，两项合计最多 $8,475。
条件大致是：年满 18 岁、加拿大公民或永久居民、在全世界任何地方都没有拥有过住房、交房后 9 个月内搬进去自住。配偶在婚姻期间拥有过房子也会影响资格。一般由律师在交房时直接抵扣，当时没申请的，安省规定可以在登记后 18 个月内自己申请。
3. 贷款相关费用
- 主要银行（A Lender）：一般不收手续费，部分银行可能要求账户里有一定的存款。
- B 类贷款机构或私人贷款：通常会收取贷款手续费和经纪费，常见是贷款额的 1%–4%。
- 首付低于 20%：要买按揭违约保险（CMHC 等）。保费本身一般加到贷款里，但在安省，保费还要交 8% 的省销售税，这笔税不能加进贷款，交房时要付现金。很多人漏算的就是这一笔，后面我会举例。
4. 估价费（Appraisal Fee）
银行请第三方评估房子价值的费用，约几百元。部分银行可以免除，也有银行自己承担。
估价还有一个更重要的影响：如果估价低于你的成交价，银行按较低的估价放款，差额要你自己用现金补上。抢 Offer、无条件出价时尤其要留意。
5. 保险
- 房屋保险：银行放款前必须买好，生效日期要覆盖交房日。费用视房龄、房型、区域和保额而定，建议在履行条件期间就去报价，老房子、有木炉或特殊管线的房子，有时不容易投保。
- 产权保险（Title Insurance）：通过律师购买，一次性付费，保障你持有房子的整个期间，防范产权欺诈等问题。一般几百元到一千多元，仅供参考，以律师报价为准。我强烈建议购买。
6. 验房费
约 $400–$700，视房子大小和检查项目而定。这笔钱不要省，验房师会从屋顶到地下室全面检查。如果还要测氡气、用摄像头检查下水管，会另外收费。
7. 律师费
买方律师负责产权审查、贷款文件、过户登记和交割。常见在 $1,500–$2,500 左右（含常见杂费），房价越高、交易越复杂，费用通常越高。
比较报价时，问清楚三件事：报价是否含 HST；产权查询、登记费、快递等杂费（Disbursements）是否包含；产权保险是否另算。只比“律师费”一个数字，容易比错。
8. 交割调整（Adjustments）
卖家已经预付的地税、公寓管理费等，交房时由律师按天数计算，买家要把属于自己的那部分补给卖家。金额从几百到几千元不等。
举个例子：卖家已经交了全年地税，你 7 月 1 日交房，那么 7 月到 12 月这半年的地税，你要在交房时补给卖家。反过来，如果卖家还欠着当期地税，律师会从房款里扣给你。具体以律师出的结算单（Statement of Adjustments）为准。
交房现金清单表
| 项目 | 大概金额 | 能否加进贷款 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 首付（含已付的定金） | 房价的 5%–20% 或更多 | 不能 | 定金 24 小时内先付 |
| 土地转让税 | 按房价分级计算 | 一般不能 | 多伦多市内交两份 |
| 律师费和杂费 | $1,500–$2,500 左右 | 不能 | 问清是否含 HST 和杂费 |
| 产权保险 | $1000-$1500（仅供参考） | 不能 | 通过律师购买 |
| 验房 | $400–$700 | 不能 | 下 Offer 前后付 |
| 估价 | $300-$500 | 不能 | 部分银行免除 |
| CMHC 保费的省销售税 | 保费的 8% | 不能 | 首付不到 20% 才需要支付 |
| 房屋保险 | 视房子而定 | 不能 | 放款前必须生效 |
| 交割调整 | 几百到几千元 | 不能 | 地税、管理费等 |
| 搬家和入住 | 视情况 | 不能 | 搬家、窗帘、换锁、粉刷 |
买公寓的额外费用
公寓（Condo）的费用结构和独立屋差不多，另外要留意：
- 管理费调整：卖家已交的当月管理费，交房时按天数分摊。
- Status Certificate（大楼报告）：有条件期间通常由律师审阅，费用不高，但不要省。怎么读可以看《买公寓必看：Status Certificate 大楼报告怎么读》。
- 搬家预约：很多大楼要求预约货梯，可能收押金或费用，以大楼规定为准。
- 车位、储物柜：如果是单独产权，土地转让税按包含它们的总价计算。
买新房或楼花的额外费用
新房和楼花最容易在交房时“多出一笔”，因为合同里写了很多调整项（Adjustments）。我这里只讲一般原则，具体以你的买卖合同和律师意见为准：
- 开发费（Development Charges）：市政府向新建项目收取的费用。有的合同会设上限，有的写“超出部分由买家承担”。签约前一定要看清楚有没有上限。
- Tarion 注册费：新房保修计划的注册费，很多合同会作为调整项转给买家。
- 水电表安装和接驳费：独立屋、镇屋新房常见，金额各项目不同。
- HST 新房退税：新房价格通常已经包含 HST，并把退税转让给开发商。如果你不自住、不符合退税条件，交房时可能要把这部分补给开发商。
- 其他：车道铺设、植树、围栏等，看合同附表（Schedule）。
新建公寓楼花一般有 10 天冷静期，我建议在这段时间里请律师把调整项逐条看一遍，并问开发商要一个上限。更完整的内容可以看《多伦多楼花完全指南：怎么选项目、付款方式、费用、风险、延期交房和转让》。
水电燃气开户
交房前一两周，要把水、电、燃气转到自己名下。多伦多市内的水费由市政府收，一般律师会通知市政府更改业主；电和燃气要自己联系服务商。有的公司会收一次性开户费，或者对没有信用记录的新客户要求押金，各公司规定不同，以各自官网为准。别忘了热水器、空调如果是租的，交房后合同会转给你，每个月有租金。
怎么预留缓冲
我通常建议分三层来留钱：
- 必付的钱：首付、土地转让税、律师费、产权保险。这部分按实际报价算足。
- 可能变动的钱：估价差额、交割调整、CMHC 保费的省销售税。按上限估。
- 入住后的钱：搬家、家具、窗帘、基本维修或粉刷，再留 1–3 个月的月供、地税、管理费和水电燃气，以防入住后的头几个月手头太紧。
另外两点：
- 签约后不要动这笔钱。不要换工作、不要新开信用卡或贷款买车，银行在放款前可能再查一次。
- 大额资金提前准备好来源证明。银行和律师可能会问资金来源，赠与的首付通常要签赠与信。具体要求以银行和律师为准。
我的建议
- 在多伦多市内看房，预算按 4%–5% 留；在多伦多以外，3% 左右通常够用，但首付少或买新房的要多留。
- 下 Offer 之前，先算清楚交房现金，而不是只看“预批能贷多少”。
- 首次购房者先确认自己是否真的符合土地转让税退税条件，不要默认能退。
- 律师报价要问清楚包含哪些项目。
常见问题
首付之外留 3%–5% 够吗？
大多数情况下够。多伦多市内、首付不到 20%、买新房或楼花的，建议往 5% 靠，再加一点入住后的开支。
定金可以用现金或信用卡付吗？
一般不行。常见是银行汇票、保付支票或电汇到卖方经纪公司的信托账户。具体付款方式以合同和对方经纪公司的要求为准。
土地转让税能加进贷款吗？
一般不能，要在交房前把现金转到律师的信托账户。
首次购房退税是交房后才退给我吗？
通常是律师在交房登记时直接抵扣，你少付这部分就行。当时没申请的，可以在规定期限内自己申请。
我以前在国内有过房子，还算首次购房者吗？
就土地转让税退税而言，不算。安省和多伦多都要求在全世界任何地方都没有拥有过住房。FHSA 等其他项目的定义不同，具体请问律师或会计师。
律师报价相差好几百元，为什么？
很多时候是报价的口径不同：有的含 HST 和杂费，有的不含；有的产权保险另算。把几份报价按同样项目对比再选。
交房前发现钱不够怎么办？
越早告诉律师和贷款经纪越好，看能否调整贷款额或安排过桥资金。最坏的情况是无法交房，要承担违约责任，所以下 Offer 前就要把钱算足。
买公寓和买独立屋，交房现金差别大吗？
同样的价格，土地转让税一样，主要差别在管理费调整、大楼搬家费用，以及新楼花的各项调整费。
延伸阅读
- 《安省土地转让税怎么算？多伦多为什么要交两份》
- 《多伦多买房置业手册：首次买房必读指南》
- 《验房指南：验什么、报告怎么看、发现问题怎么谈、卖家要不要先验》
- 《多伦多楼花完全指南：怎么选项目、付款方式、费用、风险、延期交房和转让》
本文的税率和费用为 2026 年的一般情况，仅供参考，具体以律师、贷款机构和政府官网为准。
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