在安省买了房，不管是独立屋还是公寓，每年都要交一笔地税（Property Tax），从几千到上万元不等。它是怎么算出来的？为什么同样价格的房子，在不同城市地税差别这么大？买房时又该怎么把它放进预算？
这篇文章用多伦多 2026 年的实际税率举例，把地税从计算、税单、缴纳到复核讲清楚。
计算公式
地税 = 房产评估值（CVA）× 当地税率
公式很简单，关键是两个数字从哪里来。
房产评估值（CVA）
由安省的房产评估机构 MPAC（Municipal Property Assessment Corporation）评定，主要参考同类房子的成交价，综合考虑地段、地块面积、居住面积、房屋质量、房龄和重大改建。
需要注意：2026 年的评估值仍然以 2016 年 1 月 1 日的市场价为基础。原定 2020 年的全面重估因为疫情被推迟，到 2026 年的地税仍然沿用这个基准（除非房子本身有改建、加建等变化）。所以你地税单上的评估值，通常会明显低于现在的市场价。
什么时候恢复全面重估，要看省政府的决定，请留意 MPAC 和省政府的公告。
税率
各市政府每年根据自己的预算和辖区内所有房产的总评估值来决定税率。不同城市税率不同，同一个城市每年也会调整。
税率一般由几部分组成：
- 市政税率：用于市政服务，由市政府决定
- 教育税率：用于公立教育，由省政府统一设定
- 其他专项：有的城市会加收专项费用，比如多伦多的城市建设基金（City Building Fund）
多伦多 2026 年住宅税率
以多伦多市为例，2026 年住宅类（Residential）税率如下：
| 组成部分 | 2026 年税率 |
|---|---|
| 市政税率 | 0.605295% |
| 教育税率 | 0.153000% |
| 城市建设基金 | 0.009016% |
| 合计 | 0.767311% |
多伦多市 2026 年预算在 2026 年 2 月 10 日通过。按市政府的说明，住宅地税加城市建设基金合计比上一年增加 2.2%；以评估值 $692,140 的平均住宅为例，一年大约多交 $91.53。
其他城市，比如 Markham、Richmond Hill、Vaughan、Mississauga 等，税率各不相同，请以各市官网公布的当年税率为准。
为什么评估值低，不等于地税低
很多人看到自己房子的评估值只有市价的一半多，会觉得“地税占便宜了”。其实不完全是这样。
市政府是先定下一年需要多少钱（预算），再除以全市房产的总评估值，算出税率。所有房子的评估值都停在 2016 年，税率就会相应高一些。所以：
- 评估值低，不等于税交得少，税率会把它“补回来”。
- 真正影响你的，是你的房子的评估值相对全市其他房子的水平。
- 每年地税涨多少，主要取决于市政府的预算增幅。
这也是为什么同样市价的房子，在不同城市地税会不一样：各城市的预算、房产结构（住宅和商业的比例）都不同。
地税用在哪里
地税是市政府的主要收入来源，用于道路、路灯、排水、垃圾回收、消防、公园、图书馆和公共交通等市政服务。教育部分则用于公立教育。
税单怎么看
以多伦多为例，每年会收到两张税单：
预缴税单（Interim Bill）
年初发出，按上一年的地税金额计算，让业主在市议会定下新一年预算之前先开始缴费。它不反映新一年的涨幅。
最终税单（Final Bill）
新一年的税率定下来以后发出（多伦多 2026 年是 5 月），按新税率算出全年地税，再扣掉预缴单已经交的部分，剩下的分期缴纳。
税单上通常会写：房产的评估号码（Roll Number，21 位数字）、评估值、物业类别、各部分税率、分期金额和日期。这个评估号码在申报多伦多空置税时也会用到。
怎么交
1. 由贷款银行代缴
银行把地税加进每月的还款里，再替你交给市政府。好处是省心，不会忘记；但每年要留意银行有没有按时交、预留的金额够不够。
2. 自己直接交给市政府
可以网上银行转账、邮寄支票、到市政府柜台缴纳，也可以参加自动扣款计划。
多伦多 2026 年的分期方式
多伦多的预授权自动扣款（Pre-Authorized Tax Payment）可以选择一年 2 期、6 期或 11 期：
| 方式 | 预缴单部分 | 最终税单部分 |
|---|---|---|
| 2 期 | 3 月 2 日 | 7 月 2 日 |
| 6 期 | 3 月 2 日、4 月 1 日、5 月 1 日 | 7 月 2 日、8 月 4 日、9 月 1 日 |
| 11 期 | 2 月 17 日、3 月 16 日、4 月 15 日、5 月 15 日、6 月 15 日 | 7 月 15 日至 12 月 15 日，每月一期 |
以上是 2026 年的日期，每年会略有不同，以税单和市政府官网为准。
逾期会怎样
多伦多的规定是：逾期未交的税款，在违约第一天加收 1.25%，之后每个月第一天再加 1.25%，直到交清为止，罚金和利息不能减免。
无论自住还是出租，也无论是不是加拿大居民，地税都必须按时缴纳。长期不在加拿大的业主，建议设置自动扣款，并请人帮忙留意邮件。
觉得评估值不合理怎么办
第一步：先查自己的评估资料
MPAC 的网站可以查到自己房子的评估资料，也可以比较附近同类房子的评估值。先确认房子的基本信息（面积、房间数、地下室是否装修等）有没有登记错误。
第二步：申请复核（Request for Reconsideration）
住宅业主如果不同意评估值，要先向 MPAC 申请复核。对 2026 年的地税，MPAC 公布的截止日期是 2026 年 3 月 31 日；如果你收到了新的评估通知，以通知上写的截止日期为准。
第三步：向评估复核委员会（ARB）上诉
对复核结果仍不满意，可以在复核结果寄出之日起 90 天内向评估复核委员会（Assessment Review Board）上诉。
我的经验是：复核要有依据，最有说服力的是附近同类房子的评估值对比，以及房子信息登记错误的证据。只是觉得“地税太高”，通常不足以改变评估值。
新房要留意：补充评估
买楼花或者新房的朋友要留意：新房交房后，MPAC 需要一段时间才会完成评估。在此期间你可能先收到只按土地价值计算的税单，之后再收到补充评估（Supplementary / Omitted Assessment），补交之前那段时间的地税。
所以新房交房后的头一两年，最好预留一笔钱，避免补交时措手不及。补充评估的上诉期限会写在评估通知上。
有没有减免
各城市对符合条件的人群有不同的减免或延期项目。以多伦多为例，低收入长者和低收入残障人士可以申请地税增幅的减免或延期，具体条件和申请期限以多伦多市官网为准。
另外，安省居民在报个人所得税时，可能符合安省能源和地税抵免（Ontario Energy and Property Tax Credit）的条件。这一部分建议和你的会计师确认。
买房时的地税提醒
1. 看房时先问地税
房源信息里一般会写上一年的地税。要注意：
- 新房、新建公寓的房源，地税可能还没有完整评估，写得偏低。
- 加建或大装修过的房子，评估值可能会更新。
2. 放进每月预算
把地税和其他持有成本一起算：
| 每月持有成本 | 说明 |
|---|---|
| 房贷 | 本金加利息 |
| 地税 | 全年地税 ÷ 12 |
| 管理费 | 公寓和部分镇屋 |
| 房屋保险 | 公寓和独立屋差别较大 |
| 水电燃气 | 视房子和大楼而定 |
| 维护基金 | 独立屋建议每年预留一部分 |
3. 交房时的地税调整
交房时，卖家已经预付或尚未缴纳的地税，会由双方律师按天数调整。
举个例子：假设一套房子全年地税 $6,000，卖家已经交了全年，交房日在年中，那么买家通常要在交房时按剩余天数，把大约一半的地税补还给卖家。这笔钱会出现在律师的结算单（Statement of Adjustments）上，要提前准备好。
我的建议
- 比较房子时，用“每月持有成本”而不是只看房价。两套价格接近的房子，一套在税率较高的城市、管理费也高，每个月的实际支出可能差好几百元。
- 地税每年都会涨。做长期预算时，不要假设地税不变。
- 长期不在加拿大的业主，一定要设自动扣款。地税逾期的罚金按月累计，而且不能减免。
- 对评估值有疑问，留意期限。错过复核期限，当年就只能按原评估值交了。
常见问题
地税可以抵扣个人所得税吗？
自住房的地税一般不能直接抵扣个人所得税。出租房的情况不同。具体请咨询会计师。
房子没人住，还要交地税吗？
要。地税和是否居住无关。如果房子在多伦多市，空置还可能涉及空置税，见下方延伸阅读。
地税单上的评估值为什么比我的买入价低这么多？
因为 2026 年的评估值仍以 2016 年 1 月 1 日的市场价为基础。这是正常的，不代表你买贵了。
买房后多久会收到第一张地税单？
二手房一般在过户后，市政府会把税单寄给新业主，但时间不一定刚好接上。交房后最好主动联系市政府确认账户信息已经更新，避免错过缴款。
贷款银行代缴，我还需要管吗？
需要留意。每年看一下税单和银行的代缴记录，确认金额和日期对得上。
装修或加建会让地税上涨吗？
重大的改建、加建（比如加盖、新建车库、装修地下室成为居住空间）可能会让 MPAC 更新评估值。一般的维护和翻新通常不会。
不同城市的地税可以怎么比较？
用同一个假设的评估值，乘以各个城市当年的住宅税率，就能大致比较。税率以各市官网为准。
延伸阅读
想了解某个城市或某套房子的持有成本，欢迎问我，我可以帮你把地税、管理费和其他费用一起算清楚。
本文仅供参考，税务问题请以市政府、MPAC 的官方信息和会计师的意见为准。