很多卖家在算“卖房能拿回多少钱”时，只用成交价减去剩余房贷。实际上，从挂牌到交房，还有不少费用要支付。提前算清楚，才能做出更准确的判断，比如要不要现在卖、换房的预算够不够。
先看一张总表
| 费用 | 怎么算 | 什么时候付 |
|---|---|---|
| 经纪佣金 | 按挂牌协议约定，另加 13% HST | 交割时由律师从房款中支付 |
| 律师费 | 常见 $1,800–$2,000（含杂费），以报价为准 | 交割时 |
| 提前还贷罚金 | 3 个月利息或利率差额（IRD），以银行计算为准 | 交割时由律师从房款中还给银行 |
| 解除抵押费 | 通常几百元，以银行为准 | 交割时 |
| 售前维修、粉刷、Staging | 几百到几万元不等 | 上市前 |
| 上市前验房（可选） | 几百元 | 上市前 |
| 搬家或过渡住房 | 视情况 | 交房前后 |
| 交割调整 | 地税、管理费等按天分摊 | 交割时，可能是收入也可能是支出 |
| 可能涉及的税 | 视房子性质和你的情况 | 报税时 |
下面逐项说明。
1. 经纪佣金
在安省，经纪佣金没有统一标准，由卖家和挂牌经纪协商，写在挂牌协议（Listing Agreement）里。佣金通常包含给买方经纪的部分，另外需要支付 13% 的 HST。
签挂牌协议前，一定要问清楚：佣金怎么计算、给买方经纪的比例是多少、推广费用是否包含在内、挂牌期限多长。
佣金从哪里付：一般不需要你另外掏钱。交割时，律师会从房款里把佣金付给经纪公司。买家交的定金存放在经纪公司的信托账户，通常也会先用于抵扣佣金，多出的部分再转给你的律师。
2. 律师费
卖家需要请律师处理交割，包括准备过户文件、还清贷款、处理地税和管理费的分摊调整等。卖方律师费常见在 $1,800–$2,000 左右（含杂费），以律师报价为准。
卖方律师具体会做这些事：
- 审阅买卖合同，回应买方律师的产权查询（Requisition）
- 向你的银行要还款金额，交割时还清房贷并办理解除抵押
- 准备过户文件，和买方律师交换文件、完成电子登记
- 计算交割调整，出具交割结算表（Statement of Adjustments）
- 扣除佣金、房贷和各项费用后，把余款转给你
哪些情况可能加价：房子上有不止一笔贷款（例如房贷之外还有用房子抵押的信用额度）、有私人贷款要清偿、交割时间特别紧，或者交易中途出现需要额外处理的问题。找律师时，直接问清楚报价包含哪些服务、什么情况会另外收费。
3. 还清房贷：提前还款罚金和解除抵押费
如果卖房时房贷还没到期，提前还清可能会产生罚金：
- 浮动利率：通常是 3 个月利息。
- 固定利率：通常是 3 个月利息和“利率差额”（IRD）两者中较高的那个。IRD 在利率下降后可能非常高。
此外，银行一般会收取几百元的解除抵押费（Discharge Fee）。
两个假设的算例
下面的数字只为演示算法，实际金额请以你的银行计算为准。
算例一：3 个月利息。假设剩余本金 $450,000，合同利率 5.20%：
$450,000 × 5.20% ÷ 12 × 3 = $5,850
算例二：利率差额（IRD）。同样的房贷，假设还剩 24 个月到期，银行用来比较的现行利率是 3.70%，利率差 1.50%：
$450,000 × 1.50% × 2 年 = $13,500
两者取较高的，罚金就是 $13,500，比 3 个月利息多出一倍多。这就是为什么我总是建议卖家挂牌前先打电话问银行。另外要注意，不同银行计算 IRD 时用的“比较利率”方法不一样，有的会把你当初拿到的折扣也算进去，结果可能比上面的简化算法更高，一切以合同和银行的书面答复为准。
有没有办法少付罚金？
省钱提示：很多房贷可以转移（Porting）到新房上，或者由买家承接（Assumable）。如果你卖房后还会买房，挂牌前先打电话问银行：罚金是多少、能不能带走房贷。
另外几个可以问银行的问题：
- 合同里有没有每年的提前还款额度（Prepayment Privilege）？如果有，卖房前先用掉一部分，罚金的计算基数会变小。是否可以这样操作、怎么算，以银行答复为准。
- 房贷离到期还有多久？如果只差几个月，可以考虑把交房日期安排在到期日之后。
- 新房如果在同一家银行贷款，有没有减免或其他安排？
4. 售前维修、粉刷和 Staging
小修小补、重新粉刷、深度清洁、草坪整理和 Staging，花费从几百到几万元不等，取决于房子状况和你想做到什么程度。我的建议是把钱花在买家最在意、回报最高的地方，不做大拆大建。
我通常按这个顺序排预算：
- 修好看得见的小毛病：漏水、坏灯、松动的把手和地板。买家会把每一个小问题都放大成压价理由。
- 深度清洁和减少杂物：花费最少，效果最明显。
- 粉刷：把深色或个性化的墙面刷成中性浅色。
- Staging：按房子状况决定做到什么程度。
- 局部更新：例如换灯具、换水龙头、换柜门把手。
5. 上市前验房（可选）
Pre-Listing Inspection 费用和买家验房差不多，约几百元。它能帮你提前发现问题，减少谈判中被压价的机会。
6. 搬家和过渡住房
搬家公司、仓储，以及新旧房子交房日期对不上时的短租或过渡贷款（Bridge Financing），都要计入预算。
搬家的费用和房子大小、距离、楼层、是否需要打包服务都有关系，旺季（例如月底和夏天）往往更贵，建议提前拿两三家报价。如果新房还没交房，可能还需要短期仓储和短租，或者过渡贷款的利息和手续费。两套房子的时间怎么衔接，可以看《换房时先买还是先卖？两种顺序的利弊和过渡方案》。
7. 容易忽略的小项
- Status Certificate：如果你卖的是公寓，而且打算上市时就准备好这份大楼报告，管理公司按规定最多可收 $100（含税），须在 10 天内提供。
- 租用设备：热水器、燃气炉、空调如果是租的，要看合同能不能转给买家，或者是否需要买断。这个要在签合同时就谈清楚。
- 最后一期账单：水费、电费、燃气费的最后一期按交房日结算。在多伦多，卖家需要联系市政府安排最终水表读数；如果参加了地税或水费的预授权扣款，也要书面通知市政府取消。
- 房屋保险：一直保留到交房日，不要提前取消。
- 清洁和垃圾清运：搬走后留下的旧家具和杂物，需要请人清运。
8. 可能涉及的税
- 自住房：一般可以用主要住所免税（Principal Residence Exemption），但仍需在报税时申报。
- 投资房、或持有不满一年就卖：可能需要交税。2023 年起，持有不满 365 天就出售的住宅，除了特定的生活变化情况外，收益可能会被当作Capital Gain处理。
- 非居民卖家：需要处理 Section 116 的清税手续。
税的问题比较复杂，具体请咨询会计师。我的建议是：如果你的房子不是一直自住、曾经出租过一部分、或者你在税务上的居民身份有变化，在挂牌之前就先和会计师聊一次，不要等到报税时才处理。
9. 交割时的分摊调整
地税、管理费等如果你已经预付到交房日以后，买家会按天数返还给你；如果有欠缴，则从你的房款中扣除。这部分由律师计算。
举个例子：假设一年的地税是 $7,300，你已经付清了全年地税，交房日是 10 月 1 日，那么从 10 月 1 日到 12 月 31 日这段时间的地税，应该由买家承担。律师会按天数算出买家要返还给你的金额，大约是 $7,300 ÷ 365 × 92 天 = $1,840（交房当天归谁、按多少天算，以律师计算为准），写进交割结算表。反过来，如果你还有几期地税没交，这部分会从房款中扣除。
怎么估算到手金额
到手金额 ≈ 成交价 − 剩余房贷 − 提前还贷罚金和解除抵押费 − 佣金（含 HST）− 律师费 − 售前和搬家费用 ± 交割调整 − 可能的税
几个省钱的办法
- 挂牌前问清房贷：罚金、Porting、提前还款额度，可能是全部费用里最能省的一项。
- 交房日期和房贷到期日配合：如果时间允许，避开到期前几个月卖房带来的高额罚金。
- 售前投入做减法：清洁、整理、粉刷优先，大装修慎重。
- 律师早定、报价写清：避免临时找人和额外收费。
- 搬家避开高峰：月中、工作日通常比月底和周末容易约到，价格也可能更合理。
常见问题
卖房的佣金需要我先付吗？
一般不需要。交割时，律师会从房款中把佣金和 HST 付给经纪公司，买家的定金也通常先用于抵扣佣金。具体以挂牌协议为准。
卖家需要交土地转让税吗？
不需要。安省土地转让税和多伦多市土地转让税都是买家交的。如果你卖完还要买房，买新房时要准备这笔钱，可以参考《安省土地转让税怎么算？多伦多为什么要交两份》。
房贷快到期了，要不要等到期再卖？
如果只差几个月，而且你的时间允许，可以先问银行到期前还清要付多少，再比较等一等和现在卖的差别。到期后还清通常没有罚金，但也要考虑市场变化和你的生活安排。
我的房子没有房贷，还有哪些费用？
佣金和 HST、律师费、售前准备、搬家和交割调整还是会有的，只是少了罚金和解除抵押费。如果你用房子抵押开过信用额度，交割时也需要清偿并解除登记。
卖房的钱会被扣税吗？
一般的自住房卖出时，律师不会替你扣税，但你需要在报税时申报。投资房、持有时间短、或者非居民卖家的情况可能不同，请咨询会计师。
律师费可以省吗？
在安省，卖房交割需要律师处理产权和资金，这一步不能省。可以做的是提前比较报价、问清楚包含哪些服务，避免交易后期才发现额外收费。
延伸阅读
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本文仅供参考，税务和法律问题请以会计师和律师的意见为准。