如果你在多伦多市拥有住宅，每年都必须向市政府申报房子上一年的居住状况。无论是自住、出租还是空置，都要申报。
很多业主以为“我自己住，不用管”，结果忘了申报，房子被视为空置，收到一张按评估值 3% 计算的税单。这篇文章把规则、豁免、申报、抽查和申诉一次讲清楚。
适用范围
哪些地区
只适用于多伦多市，包括原多伦多、North York、Scarborough、Etobicoke、York 和 East York。Markham、Richmond Hill、Vaughan、Mississauga 等周边城市不属于多伦多市，不适用这项税。
哪些房产要申报
多伦多市内的住宅类房产都要申报，包括独立屋、半独立、镇屋和公寓单位。
以下类别不需要申报：按多住户出租楼（Multi-residential）、商业、工业评估的房产，空地，以及公寓的车位和储物柜。
基本规则（截至 2026 年 10 月）
| 项目 | 规定 |
|---|---|
| 谁要申报 | 多伦多市内所有住宅业主，包括自住、出租和空置 |
| 申报什么 | 上一年（1 月 1 日到 12 月 31 日）的居住状况 |
| 税率 | 房产评估值（CVA）的 3%，从 2024 税年起适用 |
| 怎么算空置 | 一年中空置 6 个月或以上，且不符合豁免条件 |
| 不申报 | 被视为空置，需要缴纳空置税 |
| 虚假申报 | 最高罚款 $10,000，另加应缴的空置税 |
税率的变化：2022 和 2023 税年是 1%，从 2024 税年起提高到 3%。
怎么算“有人居住”
满足下面任意一种情况，一般就算有人居住：
- 业主的主要住所：房子是业主（或其家人）的主要住所，也就是平时生活、收信、付账单的地方，一年中至少住满 6 个月。
- 出租或给他人居住：房子由业主以外的人居住，有书面协议，每段至少 30 天，全年合计至少 6 个月。
所以，短期出租（每次少于 30 天）的时间，不算进这 6 个月。
2025 年状况的申报和缴款时间表
| 时间 | 事项 |
|---|---|
| 2025 年 1 月 1 日至 12 月 31 日 | 要申报的居住期间 |
| 2025 年 11 月 3 日 | 申报开放 |
| 2026 年 4 月 30 日 | 申报截止 |
| 2026 年 9 月 15 日、10 月 15 日、11 月 16 日 | 被征收空置税的，分三期等额缴纳 |
| 2026 年 12 月 31 日 | 对 2025 年空置税税单提出申诉的截止日期 |
按往年的惯例，2026 年居住状况的申报会在 2026 年底开放，截止日期在 2027 年 4 月 30 日左右，具体以多伦多市届时公布的为准。
根据市政府的数字，2024 年有 99% 的业主完成了申报。剩下没申报的那 1%，房子就可能被视为空置。
举例算账
假设一套多伦多的公寓，CVA 是 $600,000（以地税单上的评估值为准，不是市价）：
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 2026 年地税 | 600,000 × 0.767311% | 约 $4,603.87 |
| 如果被认定空置，空置税 | 600,000 × 3% | $18,000 |
一套 CVA 100 万的独立屋，空置税就是 3 万。也就是说，空置税大约是多伦多一年地税的 4 倍左右。忘了申报的代价非常高。
怎么申报
需要准备的信息
- 地税单上的客户号码（Customer Number）
- 房子地址，或 21 位的评估号码（Assessment Roll Number）
三种方式
- 网上申报：在多伦多市官网的申报入口填写，几分钟就能完成。
- 电话申报：在多伦多拨打 311，或拨打 416-392-2489。
- 现场申报：到多伦多市政厅或各区的市民中心（Civic Centre）。
业主可以自己申报，也可以授权代表帮忙申报。申报后，可以用市政府的地税查询工具（Property Tax Lookup）确认状态。
我建议
申报完成后截图或保存确认信息。共同持有的房子，只需要申报一次，但最好在共有人之间说清楚由谁负责，避免以为对方已经报了。
豁免情形
房子空置 6 个月或以上，但符合下列情况之一并有文件证明的，可以申请豁免：
1. 登记业主去世
因业主去世导致空置。去世发生在当年或前两年的，最多可以连续申请三年。需要死亡证明。
2. 主要居住人住进医院或护理机构
主要居住人当年在医院、长期护理或辅助护理机构住了至少 6 个月。最多连续两年。需要机构出具的信函（使用机构信头），以及入住前该房子是主要住所的证明。
3. 大规模维修或装修
因大规模维修或装修，当年至少 6 个月无法居住，并且已经取得所有必要的许可证，工程在积极进行、没有不必要的拖延。需要工程说明和建筑许可证副本。
4. 产权转移
当年买卖、完成交接（Closing 日期在申报的那一年）。不包括只是改名字、加减共有人的情况。需要产权转让文件副本。
5. 在多伦多全职工作
业主或配偶一年中至少 6 个月在多伦多全职工作，主要住所在大多伦多地区（GTA）以外。需要大多伦多以外的居住证明，以及雇主用公司信头出具的信函。
6. 法院命令
有法院命令禁止居住，当年至少 6 个月。需要法院命令副本。
7. 开发商的新建库存
开发商新建、自建成后一直无人居住且正在积极销售的单位，最多两年。
8. 因医疗原因的第二住所
业主、配偶或受抚养人因医疗原因需要这套房子，且主要住所在大多伦多以外。从 2024 年起适用，需要大多伦多以外的居住证明，以及填好的医疗证明表格。
豁免条件会不时调整，申报前请以多伦多市官网的最新说明为准。
抽查：被选中了怎么办
市政府会抽查部分申报。收到抽查信后，要在信件日期起 60 天内通过网上入口提交支持文件。相关记录至少保留 3 年。
常用的证明文件
| 情况 | 可以准备的文件 |
|---|---|
| 自住 | 写着该地址的驾照、健康卡、车辆登记，报税单（NOA）、房屋保险、水电燃气账单 |
| 出租 | 书面租约（每段至少 30 天）、租客保险、租金收款记录 |
| 家人居住 | 家人写着该地址的证件、账单 |
| 申请豁免 | 对应的死亡证明、机构信函、许可证、产权转让文件、雇主信函、法院命令等 |
我的习惯建议是：每年申报的同时，把这些文件的电子版存进一个文件夹，按年份整理。被抽查时就不用临时翻找。
收到税单不同意怎么办
如果你认为自己不应该被征收空置税，比如房子其实有人住、或者符合豁免条件，可以提出申诉（Notice of Complaint）：
- 期限：税单日期起 90 天内
- 2025 年空置税税单的申诉截止日期：2026 年 12 月 31 日
申诉时要附上证明房子有人居住或符合豁免的文件。错过期限，就很难再改变结果，所以收到税单要及时处理。
不同情况的业主该怎么做
| 你的情况 | 一般怎么处理 |
|---|---|
| 自住 | 每年申报为主要住所，保留证件和账单 |
| 整套出租 | 申报为出租，保留书面租约（每段至少 30 天，全年合计至少 6 个月） |
| 给子女或父母住 | 申报为由他人居住，保留居住人的证件和账单 |
| 年中刚买的二手房 | Closing 在当年的，可以申请产权转移豁免 |
| 年中刚交房的楼花 | 情况和产权转移类似，请按实际交接日期确认是否符合 |
| 正在大装修 | 先取得许可证，再申请装修豁免 |
| 业主长期在国外 | 提前安排出租或由家人居住，并保留文件；是否还算“主要住所”要具体分析 |
| 主要做短租 | 每次少于 30 天的出租不算进 6 个月，要特别注意 |
买卖房子当年要注意
- 卖家：卖房那一年，同样要申报。可以在交接前和律师确认由谁申报。
- 买家：买到手的第一年，如果 Closing 在当年，可以申请产权转移豁免；第二年起就要按正常情况申报。
- 律师调整：交房时，律师会核实是否有未缴的空置税。买房时记得请律师确认这一点。
我的建议
- 每年 11 月申报开放后，尽早完成申报，不要等到截止日期。很多业主是因为“忘了”才被视为空置的。
- 长期在国外、房子没人住的业主，提前安排出租或请家人居住，并保留好书面文件。3% 的税率，一年的空置税可能比一年的租金还高。
- 买卖房子的当年，记得确认由谁来申报，并保留产权转让文件。
- 地址和联系方式保持更新，确保能收到市政府的通知和税单。
常见问题
我自己住，也要申报吗？
要。自住、出租、空置都必须每年申报。不申报，房子会被视为空置。
我住在 Markham，要申报吗？
不用。这项税只适用于多伦多市。周边城市目前没有类似的申报要求，具体以各市官网为准。
我的公寓有车位和储物柜，要分开申报吗？
车位和储物柜不需要申报，只申报住宅单位。
空置税按市价算吗？
不是，按地税单上的评估值（CVA）计算，通常低于市价。
房子有一部分时间短租，算有人住吗？
每次少于 30 天的短期出租，不算进“全年合计 6 个月”的居住时间。而且多伦多对短租有专门的规定，只允许用自己的主要住所做短租。
共同持有的房子，每个人都要申报吗？
每套房子申报一次即可，共有人之间说清楚由谁负责。
我忘了申报，现在收到了空置税税单，怎么办？
在税单日期起 90 天内提出申诉，附上房子有人居住或符合豁免的证明文件。
新买的楼花交房当年，要交空置税吗？
如果交接日期在当年，一般可以按产权转移申请豁免。具体请以官网说明为准，有疑问可以咨询会计师或律师。
延伸阅读
如果你对自己的房子是否需要缴纳空置税不确定，欢迎问我。
本文仅供参考，具体规定以多伦多市官网为准，涉及豁免判断请咨询会计师或律师。