在安省买房，交房时买家要一次性缴纳土地转让税（Land Transfer Tax，LTT）。新房、二手房都要交，由买方承担，卖家不用付。
- 房子在多伦多市以外（例如 Markham、Richmond Hill、Vaughan、Mississauga），只交省税。
- 房子在多伦多市以内，要交省税加多伦多市税，相当于交两份。
土地转让税不能贷款，一般要用现金在交割前打到律师的信托账户，是首付之外最大的一笔交割费用。很多第一次买房的人只准备了首付，到签约后才发现还差一两万甚至更多。这篇文章把税率、算法、首次购房退税和交税流程一次讲清楚。
土地转让税按什么算
土地转让税按成交价计算，不是按地税评估值（CVA），也不是按挂牌价。按安省政府的说明，计税基数通常是买家支付的价款，再加上买家承接的贷款余额（如果有的话）。
税率是分段累进的，和个人所得税的思路一样：房价被切成几段，每一段乘以自己的税率，最后加起来。并不是整套房价乘以最高的那个税率。
安省土地转让税税率（2026 年现行）
| 房价区间 | 税率 |
|---|---|
| 首 $55,000 | 0.5% |
| $55,000–$250,000 | 1.0% |
| $250,000–$400,000 | 1.5% |
| $400,000–$2,000,000 | 2.0% |
| $2,000,000 以上（含一至两户独立住宅的） | 2.5% |
最后一档的 2.5% 只适用于有一到两户住宅的物业中超过 200 万的部分，其他物业超过 40 万的部分按 2.0% 计算。
多伦多市土地转让税税率（2026 年 4 月 1 日起）
200 万以下的部分和省税相同；300 万以上的住宅，税率明显更高：
| 房价区间 | 税率 |
|---|---|
| 首 $55,000 | 0.5% |
| $55,000–$250,000 | 1.0% |
| $250,000–$400,000 | 1.5% |
| $400,000–$2,000,000 | 2.0% |
| $2,000,000–$3,000,000 | 2.5% |
| $3,000,000–$4,000,000 | 4.40% |
| $4,000,000–$5,000,000 | 5.45% |
| $5,000,000–$10,000,000 | 6.50% |
| $10,000,000–$20,000,000 | 7.55% |
| $20,000,000 以上 | 8.60% |
以上是一至两户住宅适用的税率。这张豪宅档税率表是多伦多市从 2026 年 4 月 1 日起适用的版本，更早的交易适用当时的税率，以律师按适用日期计算为准。
怎么计算：三个算例
下面都用假设的 80 万房子来算，帮你看清楚地区和首次购房身份对税额的影响。
算例一：$800,000 的独立屋在 Markham（只交省税）
| 区间 | 计算 | 税额 |
|---|---|---|
| 首 $55,000 | $55,000 × 0.5% | $275 |
| $55,000–$250,000 | $195,000 × 1.0% | $1,950 |
| $250,000–$400,000 | $150,000 × 1.5% | $2,250 |
| $400,000–$800,000 | $400,000 × 2.0% | $8,000 |
| 省税合计 | $12,475 |
Markham 不在多伦多市内，所以只交这一份，$12,475。
算例二：$800,000 的房子在多伦多市（省税 + 市税）
80 万在 200 万以下，市税的分段和税率与省税完全相同：
- 省税：$12,475
- 多伦多市税：$275 + $1,950 + $2,250 + $8,000 = $12,475
- 合计 $24,950
同样 80 万，在多伦多比在 Markham 多交 $12,475。这也是很多预算有限的买家会把多伦多周边城市一起看的原因之一。
算例三：首次购房者各算一次
假设买家符合省和多伦多市的首次购房退税条件：
| Markham $800,000 | 多伦多 $800,000 | |
|---|---|---|
| 省税 | $12,475 | $12,475 |
| 减：省首次购房退税 | −$4,000 | −$4,000 |
| 多伦多市税 | 无 | $12,475 |
| 减：多伦多首次购房退税 | 无 | −$4,475 |
| 实际缴纳 | $8,475 | $16,475 |
也就是说，首次购房者在多伦多买 80 万的房子，两份退税合计能省 $8,475，但仍然要交 $16,475。退税是“最高额度”，不是按比例打折，房价越高，退税占的比例越小。
补充：退税能覆盖多少房价
- 省退税最高 $4,000，大约相当于 $368,333 以内的房子的全部省税。
- 多伦多退税最高 $4,475，正好等于 $400,000 房子的全部市税（安省政府官网的算例：40 万的房子税额是 $4,475）。
再举一个小一点的例子：首次购房者在多伦多买 50 万的公寓，省税和市税各是 $275 + $1,950 + $2,250 + $2,000 = $6,475，合计 $12,950；减去 $8,475 的退税，实际只需缴纳 $4,475。
豪宅档举例：$3,500,000 的独立屋在多伦多
省税：
- $275 + $1,950 + $2,250 = $4,475（首 40 万）
- $400,000–$2,000,000：$1,600,000 × 2.0% = $32,000
- $2,000,000–$3,500,000：$1,500,000 × 2.5% = $37,500
- 省税合计 $73,975
多伦多市税：
- 首 40 万：$4,475
- $400,000–$2,000,000：$1,600,000 × 2.0% = $32,000
- $2,000,000–$3,000,000：$1,000,000 × 2.5% = $25,000
- $3,000,000–$3,500,000：$500,000 × 4.40% = $22,000
- 市税合计 $83,475
两项合计 $157,450，大约是房价的 4.5%。300 万以上这一档，市税已经明显高于省税。
首次购房退税：条件和常见误区
基本条件
按安省政府的规定，申请省首次购房退税需要同时满足：
- 年满 18 岁；
- 加拿大公民或永久居民（多伦多市的退税允许在交房后 18 个月内成为永久居民）；
- 交房后 9 个月内入住，作为自己的主要住所；
- 从未在世界任何地方拥有过住宅，包括部分产权；
- 已婚或同居伴侣的，配偶在你们成为配偶期间也没有拥有过住宅。
新房和二手房都适用。多伦多市的首次购房退税条件和省里基本一致。
常见误区
误区一：“在加拿大没买过房，就是首次购房者。”
不对。条件是“世界任何地方”。在国内或其他国家名下有过房子，哪怕已经卖掉，也不符合。
误区二：“我只占一小部分产权，不算拥有过。”
部分产权也算。比如以前和父母一起在房产证上署名，即使只占很小的比例，通常也会影响资格。
误区三：“首次购房的定义各处都一样。”
联邦的 FHSA 首次购房储蓄账户、RRSP 买房计划等，对“首次购房者”的定义和土地转让税退税不一样，不能互相套用。能用 FHSA，不代表一定能拿土地转让税退税。
误区四：“买来出租也能退。”
必须在 9 个月内自己入住作为主要住所。买来出租、给父母或孩子住而自己不住，不符合。
误区五：“退税要等交完税再慢慢申请。”
大多数情况下，律师在交割登记时直接申请、直接抵扣，买家只需要准备差额。如果交割时没有申请，省税退税可以在登记后 18 个月内向安省财政部补申请。
配偶曾经有房，还能退吗？
这是我被问得最多的问题之一，分几种情况：
| 情况 | 能不能退 |
|---|---|
| 配偶在和你结婚（或同居）期间拥有过住宅 | 夫妻双方都不能退 |
| 配偶在认识你之前有房，并在成为配偶之前已经卖掉 | 有机会符合，需要满足官方的具体条件，请律师确认 |
| 两人共同购买，其中一人以前有过房（不是配偶关系） | 通常只有符合条件的那个人，按他的产权比例退税，请律师确认 |
“配偶”按税务规定理解，不只是法律上的婚姻，同居关系也可能算在内。如果你的情况比较复杂，签约前就把双方的置业历史告诉律师，让律师先判断，不要等交割那几天才发现拿不到退税，预算出现缺口。
新房和楼花什么时候交？
安省的土地转让税在产权登记时缴纳。所以：
- 二手房：交割当天登记，交割当天缴纳。
- 楼花公寓：很多楼花有一段临时入住期（Interim Occupancy），这段时间你已经搬进去、每月付临时占用费，但产权还没有登记到你名下。土地转让税要等到最终交割、产权登记的时候才交，不是拿钥匙那天。
- 楼花独立屋、镇屋：通常拿钥匙和产权登记在同一天，交房当天缴纳。
楼花还有两点要注意：
- 新房的计税价格可能受到 HST 退税转让给开发商等安排的影响，具体由律师按合同计算。
- 买新房要交 13% 的 HST，自住买家通常可以申请新房退税。按安省 2026 年的规定，省级部分可退 75%，最高 $24,000。首次购房者买新房是否还有额外的税务优惠，请以最新的联邦和省政府规定为准。详见《多伦多楼花完全指南：怎么选项目、付款方式、费用、风险、延期交房和转让》。
楼花从签约到交房往往要好几年，税率可能会调整。以最终交割时律师按当时适用的规定计算为准。
谁来算、谁来交？
在安省，土地转让税由买家的房产律师计算和代缴，买家不用自己去政府交。一般流程是：
- 签约后：把 Offer 发给律师，同时告诉律师你是不是首次购房者、是否有配偶、以前在任何地方有没有房。
- 交割前一周左右：律师出一份交割结算单（Statement of Adjustments 和律师的资金清单），列出土地转让税、律师费、地税和管理费的分摊等。
- 交割前：你把首付余额加上交割费用（包括土地转让税）转到律师的信托账户。
- 交割当天：律师在电子登记系统里登记产权，同时缴纳省税（以及多伦多的市税），申请首次购房退税的会在这里直接抵扣。
申请首次购房退税时，你需要在律师那里签署声明，确认自己符合条件。声明不实的，政府可以追回退税，还可能有处罚，所以一定要如实告诉律师。
还要留意：非居民投机税（NRST）
- 非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST）适用于全省，税率是房价的 25%。对象是非加拿大公民或永久居民的个人、外国公司和部分信托。
- NRST 是在土地转让税之外另外交的。如果房子在多伦多，还要再加多伦多市税。
- 部分人在符合条件时可以申请退税或豁免，条件比较具体，请咨询律师。
- 目前联邦的海外买家禁令仍然有效，很多非居民买家在 NRST 之前首先要看自己能不能买，见《加拿大海外买家禁令：谁不能买、谁可以买（2026 年更新）》。
小结
| 买房地区 | 要交的土地转让税 | 首次购房最高退税 |
|---|---|---|
| 多伦多市 | 省税 + 多伦多市税 | $4,000 + $4,475 = $8,475 |
| 大多伦多其他城市 | 只交省税 | $4,000 |
我的建议
- 看房前就把土地转让税算进预算。 我通常建议买家按“首付 + 土地转让税 + 约 1.5% 的其他交割费用”来准备现金，不要只盯着首付。
- 在多伦多市边界附近看房时，先确认地址属于哪个城市。 比如 Steeles 大道两边，一边是多伦多，一边是 Markham 或 Vaughan，税差可能上万。
- 首次购房资格有疑问，签约前问律师。 尤其是海外有过房、配偶有过房、和家人共同持有的情况。
- 楼花买家，按最终交割年份重新估算一次。 签约时的估算只是参考。
常见问题
土地转让税可以加进房贷吗？
不可以。土地转让税要在交割时用现金支付，银行批的贷款只覆盖房价减去首付的部分。
买家和卖家谁付土地转让税？
买家付。卖家有自己的费用，比如经纪佣金和律师费，但不付土地转让税。
我住在 North York 或 Scarborough，算多伦多市吗？
算。North York、Scarborough、Etobicoke、East York、York 都属于多伦多市，要交两份。Markham、Richmond Hill、Vaughan、Mississauga 等不属于多伦多市，只交省税。
我是工签或学签，可以申请首次购房退税吗？
省的首次购房退税要求是加拿大公民或永久居民。多伦多市的退税对在 18 个月内成为永久居民的人有一定的宽限。非公民或永久居民在安省买住宅，还可能要交 25% 的 NRST，并且要先确认是否受联邦海外买家禁令限制。具体请咨询律师。
夫妻一起买房，退税可以拿两份吗？
不可以。退税按每套房、每笔交易计算，最高额度就是省 $4,000、多伦多 $4,475，不会因为两个人购买就翻倍。
首次购房退税交割时忘了申请，还能补吗？
省税的退税可以在登记后 18 个月内向安省财政部申请。多伦多市的退税也有申请期限，请以多伦多市官网为准，尽量在交割时由律师一并办理。
买楼花转让（Assignment），土地转让税怎么算？
楼花转让的最终买家在交割登记时缴纳土地转让税，计税基数会涉及原合同价格和转让费等，算法比较复杂，请律师计算。
父母赠与或加名，要交土地转让税吗？
家庭成员之间的产权转移有一些豁免情形（例如配偶之间的转移），但不是所有赠与或加名都免税，而且可能影响以后的首次购房资格。请在操作前咨询律师。
延伸阅读
土地转让税是买房时最大的一笔额外支出之一，一定要提前算进预算。想估算你的购房总成本，欢迎找我免费咨询。
本文仅供参考，交割时以律师计算为准。税率和退税以安省政府和多伦多市官网为准（截至 2026 年 10 月）。