多伦多 Multiplex 多户住宅：4 户如何建、选地与成本

很多投资者问我：“我在多伦多买一块独立屋地，能不能建成几户出租？”答案是：现在比以前容易多了。过去在低密度住宅区，一块地上基本只能有一栋独立屋，最多加一个地下室单位；现在全市都可以直接建到 4 户，部分区域可以到 6 户，后院还有机会加一栋花园屋或巷屋。

但“允许建”不等于“每块地都能建、建了就划算”。这篇我把现行规定、选地要查什么、买现成的还是自己建、流程和常见误区一次讲清楚。

为什么多伦多要推 Multiplex

多伦多的住宅类型长期“两头多、中间少”：一边是大量的独立屋和半独立，一边是高层公寓，中间那种三四层、几户一栋的“中等密度”住宅很少，这就是常说的 Missing Middle。很多家庭需要两三个卧室的住处，公寓面积不够，镇屋和独立屋又负担不起。

Multiplex 的思路是：不用大拆大建，在现有的低密度社区里，一栋房子多放几户，增加多卧室的出租和自住选择。

政策要点（截至 2026 年 10 月）

全市四户

多伦多 2023 年 5 月通过的分区修订（By-law 474-2023）允许全市低密度住宅区直接（As-of-right）建 2–4 个单位的 Multiplex，不需要申请改变分区。
市政府对 Multiplex 的定义是：一栋住宅里有 2、3 或 4 个单位，而且至少有一个单位全部或部分在另一个单位上面。几户并排、互不叠加的，一般按镇屋或半独立的标准处理，不算 Multiplex。
允许多个正门入口；每个单位最多可以有两个阳台（前后各一个，在二楼或以上）。

部分区域六户

2025 年 6 月 25–26 日，市议会通过修订，允许以下区域建最多 6 个单位：

多伦多与东约克区（Toronto and East York）的 8 个选区：Ward 4（Parkdale–High Park）、Ward 9（Davenport）、Ward 10（Spadina–Fort York）、Ward 11（University–Rosedale）、Ward 12（Toronto–St. Paul’s）、Ward 13（Toronto Centre）、Ward 14（Toronto–Danforth）、Ward 19（Beaches–East York）
Ward 23（Scarborough North，士嘉堡北）

全市范围的六户提案当时没有通过。其他区域以后会不会放开，以市政府最新规定为准。买地前，一定要用地址确认这块地在哪个选区、适用哪套规则。

高度、楼层和面积

高度：按米计算。如果分区图上的高度限制低于 10 米，Multiplex 最高可以到 10 米；如果本来就是 10 米或更高，按原来的限制。
楼层数：Multiplex 不受高度图层（Height Overlay）里楼层数的限制，所以 10 米之内怎么分层，主要看设计。实际上，很多项目是地上三层加地下室。
容积率（FSI）：分区标签里的“d”值（容积率上限）不适用于 Multiplex，但某些地块有特别例外条款（Chapter 900）的，仍然要遵守。
覆盖率和退界：建筑覆盖率（Lot Coverage）和前后左右的退界，和同一分区的其他住宅一样，照样适用。楼深等其他限制也要看具体分区。

这几条加起来就是：同样一块 40 尺宽的地，能做几户、每户多大，最后是被覆盖率、退界和高度“卡”出来的，必须由设计师按具体地块来算。

车位

自 2022 年 2 月 3 日起，双拼、三拼、四拼在地块上不需要提供车位。如果你自愿做车位，车位本身要符合分区的规定。

开发费和公园费

一块地总共不超过 4 户的 Multiplex，一般豁免开发费（Development Charges）和公园用地代金（Parkland）。
花园屋作为附属单位，在地块总户数不超过 5 户时豁免公园费；但开发费豁免的条件是总户数不超过 4。也就是说，4 户主楼再加一栋花园屋，第 5 户可能需要缴纳开发费，请提前向市政府确认。
六户项目的收费，以市政府最新规定为准。

许可

即使是 As-of-right，建筑许可（Building Permit）一样要申请，设计要同时符合分区、安省建筑规范（Ontario Building Code）和市政府的其他规定。设计稍微超出分区限制的，可以先向小幅调整委员会（Committee of Adjustment）申请 Minor Variance。分区方面的问题，可以打 Toronto Building 的电话 416-397-5330 咨询。

花园屋和巷屋

	花园屋（Garden Suite）	巷屋（Laneway Suite）
位置	后院，地块不临公共小巷	后院，地块与公共小巷相邻
全市允许	2022 年 2 月通过	2019 年 7 月全市允许（2018 年先在多伦多与东约克区）
户数	一栋，只能有一个单位	一栋，一个单位
楼层	视地块可做到两层，可以有地下室	视地块而定
能否单独卖	不能把主屋和花园屋分割成两块地	一般随主屋一起

两者是二选一：地块临公共小巷的，按巷屋的规则；不临的，按花园屋的规则。官网也写明，花园屋或巷屋可以和 Multiplex 建在同一块地上，前提是符合各自的规定。

花园屋的尺寸在 2024–2025 年有过调整：安省的 O. Reg. 462/24 于 2024 年 11 月 20 日生效，市议会 2025 年 6 月又通过了修订。按修订方案，大约是一层不超过 60 平方米、两层不超过 120 平方米，高度视与主屋的距离在 4 米到 6.3 米之间。具体数字以市政府最新规定为准，设计时请让设计师按最新版本核对。

还有两点经常被忽略：

消防通道：从街道到花园屋要有符合要求的消防通道，由 Toronto Building 和 Toronto Fire 按建筑规范审查，不能通过 Minor Variance 豁免。房子两侧太窄、没有通道的地块，往往就做不了花园屋。
水电接驳：花园屋的水和污水一般从主屋接出，管线走向和主屋的现有系统要一起考虑。

几种形式怎么比较

形式	户数	适合的地块	主要限制
独立屋 + 地下室单位	2	大多数地块	地下室层高、采光、出口和防火
Multiplex（全市）	2–4	面宽、深度适中	高度 10 米、覆盖率、退界
Multiplex（指定选区）	最多 6	位于上述 9 个选区	同上，加上更多防火和楼梯要求
主楼 + 花园屋	主楼户数 + 1	地块够深、有消防通道	花园屋尺寸、间距、树木
主楼 + 巷屋	主楼户数 + 1	临公共小巷	巷屋的规定和通道

户数越多，楼梯、防火分隔、喷淋等建筑规范的要求越高，造价也会跟着上去。所以户数不是越多越好，要算整体账。

买前要查的清单

区划（Zoning）

用多伦多市的 Interactive Zoning By-law Map 输入地址，看分区类别（R、RD、RS、RT、RM）、高度、覆盖率，以及有没有 Chapter 900 的特别例外条款。同时确认地块所在的选区。拿不准的，可以在买之前请设计师做一个初步的可行性评估，或者申请 Zoning Review，拿到 Zoning Applicable Law Certificate。

地块尺寸

讲座中的经验是，面宽 45 尺左右、深度 125 尺以上的地块比较好做，这个尺寸主要是为了给花园屋留出空间，不是主楼的必要条件。只做主楼四户，宽度和深度要求会低一些；比较窄、比较浅的地块，可能更适合只做主楼。

下水道和服务连接

户数增加，用水量和排水量都会增加。老社区的管线可能需要更换或加大，有的项目还需要评估市政管网的容量。这部分费用和要求以市政府最新规定为准，买之前可以请设计师或工程师先了解。

树木保护

私人地块上直径 30 厘米以上的树，以及市政府街道上的任何树，都受树木保护条例（Tree Protection By-law）保护。伤害或移除这些树需要许可，申请建筑许可时也要提交树木申报表（Tree Declaration Form）。邻居家靠近边界的大树，根系范围同样会影响你的施工。看地时我会特别留意后院和邻居家的大树。

交通、配套和地价

靠近地铁、公交和商圈的地方，没车的租客也方便，更好出租。地价高的区域，前期投入大，资金压力也大；地价相对适中、交通便利的区域（比如大型商场、地铁站附近），或者临近主路、高压线等“边角”的地块，反而可能更适合做多户。

文物保护区

如果房子位于文物保护区（Heritage Conservation District）或者本身被列入文物名录，外观改动、加建和拆除都可能需要额外的审批，设计也会受限制。买之前要先查清楚。

现有租客

如果房子里已经有租客，想大修或重建，必须按安省租赁法的程序处理，不能随意要求搬走。这部分请咨询律师。

买现成多户，还是自己改建

	买现成的多户	自己改建或重建
时间	交房后就有现成的单位	设计、审批、施工通常以月计，甚至一年以上
确定性	看得见、摸得着	造价和工期有不确定性
合法性	要核实每个单位是否有许可、是否符合防火要求	按现行规定建，手续齐全
租金规则	旧单位通常受涨租上限限制	新单位一般不受涨租上限限制
维护	老房系统可能要陆续投入	新建部分维护少
融资	按现有户数和租约评估	建造期间的资金安排更复杂

买现成多户，我通常建议重点查三件事：每个单位有没有建筑许可和防火检查记录，现有租约和租金情况，以及验房报告里的结构、电路和管道。买地自己建，则要在出价前做可行性评估，并留出足够的预算和时间余量。

改建还是重建

	改建（保留原房子加建）	重建（推倒新建）
造价	较低，但施工中常发现新问题，成本容易超支	较高，但预算更确定
户型	受原房子结构限制	一步到位，可以按需求设计
长期	老房子的系统和结构可能需要后续投入	新房维护少，长期优势明显

讲座里提到一个很实际的观点：改建前期看起来便宜，但老房子打开墙以后，常常会发现结构、电线、水管的问题，最后的花费可能接近重建。如果决定要动，很多专业人士建议“一步到位”。

不少业主选择分步走：先建花园屋，再决定主楼改建还是重建。

成本由什么组成

地价
设计和审批（建筑师、工程师、测量、树木评估、许可费）
建造成本（新建通常按每平方英尺估算，户数越多、防火要求越高）
开发费用（4 户以内一般豁免，超过的需确认）
管线接驳和市政相关费用
融资成本：商业贷款通常要求 5 户以上，4 户以内一般走住宅贷款
建造期间的持有成本（地税、保险、利息）

具体造价变化很快，请以设计师和承包商的最新报价为准。

建造流程和时间线（一般原则）

可行性评估：查分区、测量地块、评估树木和消防通道，估算能做几户、多大面积。
设计：建筑师或持证设计师出图，结构、机电工程师配合。
分区审查：申请 Zoning Review，确认设计符合分区。
小幅调整（如需要）：向 Committee of Adjustment 申请 Minor Variance，要在申请建筑许可之前完成。
建筑许可：提交图纸和树木申报等材料，审批通过后才能开工。
施工和检查：施工过程中按节点接受市政府检查。
完工和入住：最终检查通过后入住或出租。

每个项目的时间差别很大，取决于地块复杂程度、是否需要小幅调整、审批排队和施工安排。我建议从买地开始，就把审批和施工的时间算进资金计划里。

出租要知道的规则

涨租上限：按安省租赁法，2018 年 11 月 15 日之后首次用于居住的新单位，不受每年涨租指引的限制。
其他规定照样适用：租约、押金、维修责任、终止租约的程序等，新单位和旧单位一样受安省住宅租赁法（Residential Tenancies Act）保护。

租赁法的具体操作，请以律师意见为准。

风险和常见误区

“允许四户，就一定能建四户”：不一定。覆盖率、退界、高度、消防通道、树木，任何一项都可能让户数或面积缩水。
“花园屋随便加”：没有合格消防通道、后院有受保护的大树、或者尺寸不够的地块，可能做不了。
“能分开卖”：目前花园屋不能分割地块单独出售，Multiplex 的单位一般也不能像公寓一样分开卖，相关政策在讨论中，以后再看。
“改建一定便宜”：老房子的隐藏问题，可能让预算大幅超支。
“邻居不能管，就不用管”：邻居不能阻止合规的建造，但施工期间的噪音、灰尘、停车，以及以后出租的相处，最好提前沟通。
低估时间成本：审批和施工期间没有租金收入，地税、保险和利息照付。

常见问题

半独立屋能做 Multiplex 吗？
理论上可以，但半独立和邻居共用一面墙，结构、防火和施工都需要邻居配合，实际操作难度较大。

地下室算一个单位吗？
算。地下室单位是 Multiplex 户数的一部分，四户可以是“地下室一户 + 地上三户”等组合。

一定要拆掉旧房吗？
不一定。可以在原房子基础上改建、加建，也可以推倒重建。哪种更合适，要看原房子的结构状况和你想要的户型。

没有车位，会不会不好租？
靠近地铁、公交和生活配套的地方，没车的租客也方便。车位对出租的影响，主要看所在区域的交通和租客群体的需求。

我的地在六户选区外，能申请做六户吗？
可以通过改变分区等程序申请，但不是 As-of-right，时间和不确定性都会增加。以市政府最新规定为准。

建好之后的地税会变吗？
会。地税按 MPAC 的评估值计算，加建或重建后评估值通常会改变，地税也会跟着调整。

买地前，最先应该做哪一步？
先确认分区和选区，再请设计师做一个初步的可行性评估。花一点前期费用，比买了以后发现做不了要划算得多。

我的建议

Multiplex 是一个长期项目，不是快进快出的生意。我通常建议：先想清楚自己的目标（自住加出租、长期持有，还是给家人住），再按目标选地；出价前做可行性评估；预算和时间都留出余量；从设计到施工，找有多户项目经验的团队。

延伸阅读

如果你在考虑买地做 Multiplex，或者想评估一套现成的多户房子，欢迎预约免费咨询。我可以帮你筛选合适的地块，并介绍规划和建筑方面的专业人士。

本文仅供参考，政策以多伦多市官网和市政府最新规定为准；涉及法律和税务的问题，请咨询律师或会计师。